今年以来全国房地产市场迅速回暖，全国商品房累计销售面积同比增速自3月份首次转正以来，涨幅持续扩大，9月份达到44.8%;房屋销售价格指数环比涨幅也在3月份由负转正，涨幅持续扩大。全国商品住宅这样的情况下，去存化的趋势非常明显。9月份北京、杭州、南京等城市的出清周期较08年年底，已经缩短了10到15个月。通过数据显示，上海出清周期已经是2个月，这对市场来说供应是非常吃紧的。

　　土地方面，住宅用地供求趋于活跃，交易量连续8个月增长。1-9月，全国60个城市累计推出土地6642宗，同比增加8%，推出土地面积31512万平方米，同比增加17%。其中，推出住宅类用地同比增加2%，推出土地面积12779万平方米，同比增加8%。不仅供应方面有所改变，而且土地交易状况也从08年冷淡的趋势转为活跃，并逐渐从重点城市延伸到了其他的城市。

　　09年1到9月份，住宅无论是供应还是土地成交，都显露出了上扬的态势。而且这种态势在其他二、三线城市表现更为突出。对上海来说，供应和成交相对比较平稳。1到9月，10个重点城市，除了广州和武汉，其他住宅城市的溢价水平高于去年，其中北京、上海更是超过了2007年的水平。上海今年无论是环比还是同比的数据，溢价水平已经达到了118%，远远高于去年的20%。从以上的供应类指标不难看出市场触底反弹，前三季度，全国房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%,增幅比1-8月提高1.9个百分点，是今年以来的最高水平。第三季度，商品房和住宅的销售面积分别为2.43亿平方米和2.22亿平方米，较二季度增长了4.7%和6.4%，销售额增长了6.0%和9.4%。这些数据表明了当前商品房和住宅市场销售在第三季度处于上行的通道，更增速略有趋缓。

　　上海09年楼市交易量和成交价都有所增长，销售面积继续大幅增长。从三季度的数据来看，商品房销售面积2478.5万平方米，同比增长45.5%，增幅比上半年提高了17.6个百分点。价格来看，09年三季度上海商品房均价12256元/平方米，同比上涨46.67%，比上半年提高了4.36个百分点。后市我们仍然要看重政策导向和供应，10月份，上海住宅成交面积为244.91万平方米(23430套)，环比上涨20.15%。09年从3月份开始上扬，到6、7、8月份，成交量一路上涨。进入金九银十，开发商和购房者都非常关注的时候，却出现了一个转折，出现了一波小的下滑。当然，幅度不是很大。在10月下旬的时候，成交量显示突然反弹。这次止跌回升的原因仍然集中在政策上，一方面信贷政策预期将收紧，对年底的首付、税费等实行了一年多的优惠政策即将到期，购房者有所担忧。所以说10月上海楼市出现了一波放量。另外一方面，上海住宅的供应难题仍有待改善。现在住宅的可售套数和可售面积分别为36647套和519.86万平方米，环比下降了6.35%和5.50%，出清周期依然在2个月。连续几个月出现了2个月的出清周期，表明现在依然在红色警戒线上徘徊，供应依然是下阶段楼市走向的重要变量。

　　顾村板块是宝山区重点规划的板块，因为比较偏僻，所以这类板块的发展，交通起着非常重要的作用。对房地产市场而言，有一点非常重要，就是地段，地段可以提升土地的价值。轨道交通七号线，非常有效的带动了价值的提升。顾村板块目前所建的楼盘已经比较多，体量普遍较大，主要有保利叶都、东方帕堤欧、旭辉•依云湾等，一定时期内顾村地区商品房供应仍会保持旺盛态势。顾村板块房价在09年上半年保持平稳，5、6月份区域内公寓价格与年初相差无几。近期区域价格明显进入上升通道。结合近期上海整体楼市的市场表现以及7号线即将开通的区域实质性利好，顾村板块内居住价值仍将提升。

　　从2009年1到9月份上海住宅排行榜上发现宝山顾村板块的项目都有不俗的表现，比如保利叶都销售总桃树达到1827套，成交均价达到14004元/平方米，旭辉依云湾也有不俗的表现，总套数达到1072套，成交均价10565元/平方米。

　　对于未来的走势判断，今天不同于以前。主要分布在五个部分。一是宏观经济，与07年相比，经济复苏快速增长，到09年的时候，中国的经济是调整后回升的第一年。二是政策环境不同，07年目标是防通涨，现在我国宏观政策目标是保增长、降息，4万亿的投资，宽松的货币政策，效果逐渐显现。三是社会信心不同，07年股价、房价明显过热，物价水平持续上升。2009年，股价较07年最高点仍有较大差距，房价绝对水平接近2007年。另一方面，经济回暖更多依靠投资和信贷的投放，央企在其中占据明显的优势。这样，政府和民间、学术界、产业界、国企和民企对经济形势的判断都有较大的差异。第四点是企业心态不同，经历过2007以来的大调整后，房地产企业对后市较为谨慎。根据我们7月和10月先后两次对房地产经理人的调查，近期经理人对后市预期更加谨慎。五是市场供需态势不同，2007年，房地产开发投资、开竣工面积增长较快，可售面积和出清周期维持高位，市场供给与需求基本持平。2009年，前三季度开发投资增速逐步回升，但仍不及2008年，更不及2007年，新开工面积仍小幅下降，主要城市销售量高于供应量，库存迅速消化，部分城市供给不足，杭州、上海等地可售量仅可满足2-6个月的销售。

　　对三、四季度全国房地产经理人的指数我们做了一个调查，经理人对后市第四季度的把握来说也比较谨慎。从短期、中期、长期来看，无论从宏观经济、货币政策还是中期市场形式的展望，2到3年内，中国房地产市场仍可能再次进入阶段性的调整。主要的风险存在于宏观经济复苏的持续性及货币政策可能出现的较大调整，房价涨幅过高，大幅超出了居民实际的购买力。但从长期来看，人口结构和城市化的因素下，我们依然相信中国房地产市场具有非常高的成长性。