第一章　总则

　　第二章　贷款种类、条件和科目

　　第三章　贷款申请

　　第四章　贷款调查和评估

　　第五章　贷款的审批、发放和保险

　　第六章　项目贷后管理

　　第七章　附则

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

　　为加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，总行制定了《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》，现印发你们，请认真遵照执行。原《中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）》（农银发[2000]58号）同时废止。执行中如遇到问题，请及时报告总行（房地产信贷部）。

中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和中国农业银行《审贷部门分离实施办法》、《关于规范信贷决策行为的若干规定》等规章制度，制定本办法。

　　第二条　本办法所指的商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。

　　第三条　商品房开发项目贷款（以下简称“项目贷款”）管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。

　　第四条　本办法适用于中国农业银行所辖国内分支机构办理的本、外币商品房开发项目贷款管理。

　　第二章　贷款种类、条件和科目

　　第五条　项目贷款种类。按照贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他商品房开发贷款。

　　住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商品住房项目建设的贷款。

　　商业用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商业营业、办公用房等商业性用房项目建设的贷款。

　　综合用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商住两用房等综合性用房项目建设的贷款。

　　学生公寓开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于院校学生公寓项目建设的贷款。

　　其他商品房开发贷款指向房地产开发企业发放的，用于其他商品房必要的配套设施建设的贷款。

　　第六条　借款人条件。借款人应符合以下基本条件：

　　（一）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；

　　（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

　　（三）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；

　　（四）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业（项目公司除外）信用等级符合农业银行贷款要求；

　　（五）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在农业银行开立基本账户或一般存款账户，并在农业银行办理结算业务；

　　（六）农业银行规定的其他贷款条件。

　　第七条　项目贷款条件。借款人除符合本办法第六条规定外，还应符合以下条件：

　　（一）取得有权部门批准的项目立项批复；

　　（二）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；

　　（三）项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有》（出让性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；项目建设用地为划拨性质的，应取得该项目《国有土地使用证》（划拨性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

　　对已开始销（预）售的项目，还需提供合法、有效的《销（预）售许可证》；

　　（四）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；

　　（五）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的30％，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；

　　项目资本金是指在项目总投资中，房地产开发商出资认缴的，不能以任何方式抽回，不承担任何利息和债务的自有资金。

　　（六）贷款担保合法、有效、足值，并符合农业银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50％。对以土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。不得用下列房地产进行抵押：

　　1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

　　2.军事设施；

　　3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；

　　4.未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得临时《国有土地使用证》的；

　　5.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

　　6.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

　　（七）委托的建筑工程监理单位持有相应的资质等级，业绩良好，并经农业银行审核认可；

　　（八）农业银行规定的其他贷款条件。

　　第八条　商品房开发项目贷款在房地产类贷款科目中核算反映。

　　第三章　贷款申请

　　第九条　房地产开发企业申请项目贷款时，应提供以下资料：

　　（一）借款人营业执照；

　　（二）借款人验资报告和公司章程及有关合同；

　　（三）房地产开发主管部门颁发并通过年检的借款人资质等级证书；

　　（四）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

　　（五）借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议；

　　（六）借款人法定代表人证明书或法人授权委托书；

　　（七）经会计（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表；

　　（八）经有权部门批准的项目立项批文和项目可行性研究报告；

　　（九）贷款项目国有土地出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及《国有工地使用证》，项目《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

　　优质客户申请项目贷款时上述“四证”暂时不全（含批准开发面积不全）的，优质客户应提供“四证”落实计划，保证贷款发放前取得齐全的项目开发批件；其他非优质客户申请项目贷款时，应提供齐全的“四证”。

　　项目已开始销（预）售的，还需提供合法、完整的《销（预）售许可证》；

　　（十）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料；

　　（十一）项目资本金来源及落实的资料；

　　（十二）采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，还要提供土地管理部门批准设定抵押的证明。

　　（十三）项目监理单位资质证明和以往工作业绩材料；

　　（十四）联合开发合同、协议；

　　（十五）农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

　　第四章　贷款调查和评估

　　第十条　贷款合法性调查。

　　项目贷款合法性调查的主要内容：

　　（一）借款人从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，营业执照规定的经营范围是否包括房地产开发、房地产销售等项目；

　　（二）开发资质的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否按要求由有权部门办理了年检；

　　（三）借款行为的合法性。调查企业董事会或相应决策机构关于同意借款的决议或授权书是否合法有效；

　　（四）项目的立项、可行性研究报告是否经有权部门批准；

　　（五）调查土地出让（转让）合同的真实性、合法性，项目所在地块的土地出让金是否按时缴纳，项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》是否齐全有效；已开始销（预）售的，是否持有合法、有效的《销（预）售许可证》；

　　（六）贷款用途的合法性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策；

　　（七）联合开发的合同或协议的合法性，联合开发的合同或协议规定的合作各方权益归属是否清晰，有无不利于农业银行贷款偿还的条款；

　　（八）贷款担保的合法性调查。

　　1.调查抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、保证人同意担保的担保书、董事会同意担保的决议或相应决策机构授权书是否合法有效；

　　2.应调查借款人提供的贷款担保是否符合《中华人民共和国担保法》及其他相关规定。

　　第十一条　贷款安全性调查。

　　项目贷款安全性调查的主要内容：

　　（一）根据借款人提供的经有权部门或会计（审计）事务所核准的财务报表，对借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力进行调查分析；

　　（二）调查借款人在农业银行、其他金融机构和其他非金融机构的借款余额、还本付息情况；

　　（三）项目资本金来源、比例和到位情况。对同时开发多个项目的开发商或联合开发的项目，应调查项目资本金是否由贷款或其他债务形成；

　　（四）调查除项目资本金和农业银行贷款外的其他资金来源及落实情况；

　　（五）贷款担保能力调查。

　　采取抵押、质押贷款方式的，应调查抵押物、质物的变现能力。对以土地及在建工程设定抵押权的，应调查是否存在未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项，是否在抵押物价值中予以扣除。

　　（六）建设工程和抵押物的保险情况调查。已开工的项目，应调查借款人是否办理在建工程保险。采取方式的，如借款人已办理抵押物保险，应调查借款人提供保险单的真实性，如借款人未办理抵押物保险，应调查借款人出具的同意投保承诺函的有效性；

　　（七）建筑工程施工单位和监理单位的落实情况。应调查工程施工单位和监理单位是否具有符合该工程施工和监理的资质等级；调查施工单位和监理单位的业绩、信誉；调查施工合同和委托监理协议内容是否合理、完善。

　　第十二条　贷款效益性调查。

　　项目贷款效益性调查的主要内容：

　　（一）调查项目所处位置、市场定位、设计标准、销售价格、水平、周边环境等情况，比较周边同类物业销售价格、租售比率，分析项目优势、劣势，预测项目市场前景；

　　（二）项目的供水排水、供电、供气、智能化情况和配套设施建设对市场销售（出租）的影响；

　　（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场需求，达到预期效果；

　　（四）对已开始销（预）售或开始招租的项目，应调查其销（预）售或招租情况，分析市场风险；

　　（五）对项目的成本、收益、现金流量、还本付息能力和抗风险能力进行测算；

　　（六）项目贷款带来的存款、中间业务等附带效益。

　　第十三条　凡农业银行受理的商品房开发项目贷款，一律按照贷款审批权限由贷款审批行组织项目评估（总行另有规定的除外）。项目评估可采用自行评估和委托评估公司评估两种方式。评估的内容主要是：借款人的经营业绩、财务状况、资信情况，贷款项目开发的合法性、投资估算和筹资计划、市场分析、效益测算、不确定性分析、贷款担保分析、项目贷款综合评价、评估结论与建议等。对已审批贷款项目出现新的资金缺口，需追加贷款，申请追加贷款额超过原审批贷款额30％的，应按贷款审批权限重新组织评估。

　　第五章　贷款的审批、发放和保险

　　第十四条　项目贷款审批按总行项目贷款审批授权的有关规定管理。

　　第十五条　对不具备本办法规定条件的项目贷款，不论是否超过贷款审批授权，一律上报总行审批。分行不得审批不具备本办法规定条件的项目贷款。

　　第十六条　项目贷款经有权审批行审批后，视同增加对借款人的授信额度。

　　第十七条　对已批准同意贷款的项目，在贷款发放前，应落实贷款发放各项限制性条件。项目申报行应将各项限制性条件落实情况书面报告审批行。严禁对贷款发放限制性条件未落实、未完全落实的项目，办理贷款发放手续。

　　第十八条　在贷款发放前，借款人应办理有效的建筑工程保险，保险合同中要明确农业银行为保险的第一受益人；采取抵押担保方式的，借款人投保的金额不得低于抵押金额，保险期至少长于贷款期半年，已投保的应进行保险过户，确保农业银行为保险的第一受益人。

　　第十九条　在贷款审批额度内，借款人逐笔申请项目用款，经营行按照项目工程进度，逐笔核贷，逐笔审批，逐笔办理贷款发放手续。

　　第六章　项目贷后管理

　　第二十条　项目贷后管理是在项目贷款审批之后，贷款本息全部收回之前，对项目资金运行全过程进行全面监管，保证资金封闭运行的管理措施。

　　第二十一条　实行项目监管经理负责制。对商品房开发贷款项目，经营行应至少指派一名客户经理为项目监管经理，具体负责对贷后项目监管的日常工作；总行审批的贷款项目，应至少指派一名专职的项目监管经理；对大型贷款项目，应派驻项目监理组。

　　第二十二条　项目资金的专户管理。借款人应在经营行开立项目资金专户，将项目资本金、自筹资金、贷款和销（预）售收入归集到项目资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人先将项目资本金、自筹资金及销（预）售收入、银行将借款存入专户，工程需要时，借款人再向农业银行提出项目资金用款申报。对借款人用款申报实行审核审批制，根据施工单位的支付凭证、项目监理单位的工程进度证明、项目设备购置合同及项目实际工程需要，项目监管经理进行报账式审核，并按用款审批权限审批。对资金用途进行逐笔监督，保证专款专用。对项目销（预）售、租金等形成的收入，应全部或不低于农行贷款比例及时存入专户。

　　第二十三条　建立贷款检查制度。借款期内，借款人应按月或按季向开户行报送有关项目进度、贷款使用情况、财务状况的资料和报表。项目竣工后，应向开户行提交工程决算报告。客户经理应对贷款的使用情况和项目运行情况进行跟踪检查，及时进行贷款检查记录，按月形成贷款检查的书面报告。贷款检查的主要内容有：

　　（一）项目资本金及其他资金来源的落实情况；

　　（二）项目进展是否顺利，是否按设计方案要求和计划工程进度施工、竣工和运行，项目总投资是否突破，突破的原因及金额；

　　（三）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；

　　（四）项目所在区位市场变化情况，项目是否按预定计划进行销（预）售（出租），销售进展情况及借款人贷款归行情况；

　　（五）借款人财务状况是否良好，能否按时还本付息；

　　（六）贷款抵（质）押物或担保人偿债能力有无变化，是否降低贷款担保能力；

　　（七）借款人发生的重大事项；

　　（八）借款人在农行办理存款、结算及其他中间业务的情况；

　　（九）其他影响贷款安全的情况。

　　第二十四条　建立检查报告制度。建立项目贷款检查定期报告制度，经营行每季末应向省市分行上报正式的贷后检查报告，省市分行于每年6月末、12月末向总行上报正式贷后检查报告。建立重大事项随时报告制度，如出现以下风险事件。应在3日内将重大事项报告贷款审批行。

　　（一）借款人高层管理人员发生变化或无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；

　　（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；

　　（三）企业发生法律纠纷或诉讼，银行账户被冻结；

　　（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；

　　（五）拒绝接受信贷监督，挪用贷款，转移收入，进行资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；

　　（六）未经经营行同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或进行再抵押，贷款抵押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押。担保人担保能力下降或实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更，未及时补充或落实新的担保；

　　（七）贷款项目或抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；

　　（八）未经经营行同意，借款人私自改变销售策略，有可能造成项目销售（出租）不畅，危及信贷资金安全；

　　（九）其他重大风险事项。

　　第二十五条　借款人、保证人在贷款本息清偿前出现下列情况之一时，应事先通知农业银行，并征得农业银行同意。

　　（一）营业执照及公司章程、合同变更；

　　（二）担保能力发生较大变化；

　　（三）经营方式有较大变动；

　　（四）贷款项目开发方案、资金使用计划有较大调整；

　　（五）影响农业银行债权的其他重要变动。

　　第二十六条　贷款的收回。在项目形成销（预）售资金（租金）等收入后，经营行应相应收回项目贷款。以土地及在建工程设定抵押权的，应防止重复抵押，保证项目贷款抵押率不高于50％。

　　第二十七条　项目贷款的档案管理。经营行应以借款人为单位建立和保存完整的贷款档案，贷款档案保管期为贷款偿还后3年。贷款档案的内容应包括：

　　（一）第九条中提到的企业提供的原始资料；

　　（二）农业银行内部的调查、审查、评估、审批批复、借款合同、借据、放款通知书、保证合同、抵（质）押合同、协议及其附件；

　　（三）贷款检查报告，企业还款记录、贷款到期通知书、催收逾期贷款通知书及回执，上级行有关本项目贷款的文件；

　　（四）与贷款有关的重大问题调查报告及处理意见，企业信用等级评定资料，项目总结报告和贷后评价资料；

　　（五）经营行认为需要存档的其他资料。

　　第七章　附则

　　第二十八条　本办法由总行负责制定、解释和修订。

　　第二十九条　本办法自印发之日起施行。