第一章　总则

　　第二章　优质客户标准

　　第三章　优质客户开发与认定

　　第四章　优质客户贷款品种

　　第五章　优质客户贷款报批

　　第六章　优质客户信贷管理和服务

　　第七章　贷款管理特别规定

　　第八章　优质客户的退出

　　第九章　附则

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

　　现将《中国农业银行优质房地产客户管理暂行办法》印发给你们，请认真学习并贯彻执行。在执行中遇到的问题，请及时向总行（房地产信贷部）反映。

中国农业银行优质房地产贷款客户管理暂行办法

　　第一章　总则

　　第一条　为提高我行优质房地产贷款市场份额、最大限度满足优质客户信贷需求，更多地吸纳优质客户，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中国农业银行信贷结构调整2000—2004年纲要》、《中国农业银行审贷部门分离实施办法》及《中国农业银行贷款审查委员会工作规则（试行）》等有关法律、信贷政策制度，特制定本办法。

　　第二条　房地产优质客户管理办法是根据扶优限劣、分类管理的要求，在对房地产优质客户（以下简称“优质客户”）进行科学、严格界定的基础上，在贷款种类、贷款报批、服务标准等方面对优质客户提供差异性服务和管理的一种信贷管理办法。

　　第三条　本办法适用于总行认定的优质客户。对总行未认定为优质客户的，按照《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》、《中国农业银行高等学校房地产贷款管理暂行办法》管理。

　　第二章　优质客户标准

　　第四条　优质客户含义。优质客户是指具有较高开发资质等级，拥有良好信誉，资金实力雄厚，经营效益突出，持续发展潜力较大的大型房地产企业。优质客户包括房地产专业公司和以房地产开发为主营业务的集团公司，不包括新注册成立的房地产开发公司（含为开发某个特定房地产项目而组建的房地产开发项目公司）。

　　专业公司是指持有城市建设行政主管部门核发的资质等级证书，已从事土地、商品房等房地产开发建设，并有连续从事房地产经营3年以上的企业法人。

　　集团公司指持有城市建设行政主管部门核发的资质等级证书，房地产经营收入占集团经营收入50％以上的集团公司。

　　第五条　优质客户标准：

　　（一）优质专业公司标准。优质专业公司应同时具备以下条件：建立现代企业制度，房地产开发资质二级以上，发展前景良好，信用等级AAA级，资产负债率低于70％，所有者权益2亿元（含2亿元）以上，近3年总资产平均净利润率5％（含5％）以上的专业公司；其中，开发资质一级，资产负债率低于60％，所有者权益超过5亿元，近3年总资产平均净利润率6％以上的，为特优公司。

　　　　　　　　　　　　 近3年累计净利润额/3
　　 总资产平均净利润率＝----------------------
　　　　　　　　　　　　　 近3年资产总和/3

　　（二）优质集团公司标准。优质集团公司应同时具备以下条件：建立现代企业制度，房地产开发资质二级以上，发展前景良好，信用等级AAA级，资产负债率低于70％，所有者权益5亿元（含5亿元）以上，近3年总资产平均净利润率4％（含4％）以上的集团公司；其中开发资质一级，资产负债率低于60％，所有者权益超过10亿元，近3年总资产平均净利润率5％以上的，为特优集团。

　　第三章　优质客户开发与认定

　　第六条　优质客户的开发方式：

　　（一）管理行房地产信贷处（客户部）直接开发；

　　（二）管理行房地产信贷处（客户部）组织所辖有关行房地产信贷部（客户部）牵头开发；

　　（三）经营行房地产信贷处（客户部）自行开发。

　　第七条　优质客户的认定程序。

　　（一）管理行直接开发客户的认定程序。管理行房地产信贷处（客户部）对开发客户进行全面调查，撰写客户调查评价报告，填写《优质客户调查、审查、认定表》（以下简称“认定表”）调查部分，并将调查评价报告和认定表交同级信贷管理部门审查。同级信贷管理部门审查后，填写认定表审查部分。并撰写客户审查推荐报告，呈报行长审定。分行开发的优质客户应上报总行审批认定。

　　（二）管理行牵头开发客户的认定程序。管理行房地产信贷处（客户部）会同所辖有关行共同进行客户调查，主持撰写客户调查评价报告，填写认定表的调查部分，并将有关行同意的调查评价报告和认定表交同级管理行信贷管理部门审查。客户审查推荐、报批程序同本条第一款。

　　（三）经营行自行开发客户的认定程序。经营行房地产信贷部（客户部）对开发客户进行全面调查，撰写客户调查评价报告，填写认定表调查部分，并将调查评价报告和认定表交信贷管理部审查。客户审查推荐、报批程序同本条第一款。

　　（四）现有客户的认定程序。现有客户的认定程序同本条第三款。

　　第八条　优质客户的认定。优质客户由总行统一确认。对分行审查推荐的客户，经总行房地产信贷部审查，报经行长批准后，总行正式下文通知有关分行。

　　第九条　优质客户的申报材料。申报优质客户的分行应向总行提供以下相应材料：

　　（一）客户营业执照复印件；

　　（二）有权部门批准的公司章程及有关合同；

　　（三）有资格部门出具的公司验资报告；

　　（四）房地产开发资质等级证书；

　　（五）财政部门或会计（审计）事务所核准的近3年年度财务报告；

　　（六）信用等级证明；

　　（七）优质客户调查、审查、认定表；

　　（八）客户调查评价报告；

　　（九）省市分行客户审查推荐报告；

　　（十）其他资料。

　　第十条　优质客户认定的时效。认定的优质客户有效期为2年。

　　第四章　优质客户贷款品种

　　第十一条　专业公司贷款品种。

　　（一）优质公司贷款品种：房地产企业短期贷款、房地产开发项目贷款。

　　房地产企业短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年），主要用于解决房地产开发企业在支付土地费用、前期工程费用时，在自有资金支付50％以上费用后，发生的临时性资金需求的贷款。

　　房地产开发项目贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年），用于住房、商业用房等商品房项目开发的贷款。

　　（二）特优公司贷款品种：房地产企业短期贷款、房地产开发项目贷款、周转贷款。

　　周转贷款是指在对借款人公开统一授信总额的20％的额度内，在规定期间和批准贷款额度内，按照指定用途，根据自身资金需求，随时用款，随时还款，循环使用资金的一种房地产贷款。

　　第十二条　集团公司贷款品种。

　　（一）优质集团公司贷款品种：房地产企业短期贷款、房地产开发项目贷款、统贷统还贷款。

　　统贷统还贷款是指由房地产集团公司统一承贷，用于集团公司或子公司、分公司房地产开发，并由集团公司统一偿还的房地产贷款。

　　（二）特优集团公司贷款品种：房地产企业短期贷款、房地产开发项目贷款，统贷统还贷款、循环贷款。

　　第五章　优质客户贷款报批

　　第十三条　贷款报批的基本程序。对优质客户贷款的报批，按照《中国农业银行关于规范信贷决策行为的若干规定》、《中国农业银行审贷部门分离实施办法》及《中国农业银行贷款审查委员会工作规则（试行）》规定的基本程序运作。

　　第十四条　特别贷款的报批。对特殊情况，需简化贷款审批程序或不完全具备贷款条件、需突破现行房地产信贷政策制度的，可按照有关规定，采取特事特办，报请总行行长特批。对申报项目贷款的优质客户、特优客户，因房地产开发批件正在办理之中，个别证件暂时不全的，可采取客户边办证、农行边上报、贷款发放前办全证件的做法。对贷款报批紧急的，管理行可省去贷审会审议和调查中的审查环节；对确需贷审会审议的，可召开临时会议。需紧急报批的项目贷款，经总行同意，可简化或省略项目评估程序。

　　第十五条　优质客户贷款的审批权限。对优质客户贷款省市分行的审批权限，总行实行特别授权，适当扩大省市分行对优质客户贷款审批权限。

　　第十六条　贷款报批的方式。房地产开发项目贷款按项目贷款方式报批，房地产企业短期贷款按短期贷款方式报批。对申请周转贷款的，应报总行审批。对申请统贷统还贷款的，应按贷款审批权限，报一级分行或总行审批。

　　第六章　优质客户信贷管理和服务

　　第十七条　管理机构和管理人员配备。

　　（一）对于贷款余额超过1亿元的优质客户，经营行必须配备专职客户经理；贷款余额超过3亿元的优质客户，原则上要成立3人以上的专门服务与监管小组。

　　（二）优质客户的客户经理或管理机构负责人的任职资格是：从事信贷业务3年以上，从事房地产信贷业务2年以上，信贷员上岗考试合格，相关专业大专以上学历，无任何违法违纪不良记录。

　　（三）特优客户的客户经理或管理机构负责人的任职资格是：从事信贷业务5年以上，从事房地产信贷业务3年以上，信贷员上岗考试合格，相关专业本科以上学历，无任何违法违纪不良记录。

　　（四）客户经理或客户管理机构负责人应报总行备案。

　　第十八条　优质客户经理职责：

　　（一）在客户用款审批授权内，审批客户用款；

　　（二）信贷资金使用的监督、管理和客户监测；

　　（三）客户服务和维护；

　　（四）金融产品的营销和管理；

　　（五）其他管理工作。

　　第十九条　客户经理的奖惩。对在客户维护、服务、管理中做出突出成绩的客户经理，要给予精神和物质嘉奖。对因工作不积极，不认真履行工作职责，造成优质客户流失的；或客户出现问题，不及时报告，造成农行损失的，要追究客户经理职责。

　　第二十条　贷款审批时限。在贷款资料真实、齐全、规范的基础上，一级分行贷款上报、审批时间原则上不超过5个工作日，总行贷款审批时间原则上不超过7个工作日。

　　第二十一条　贷款的资金监管。

　　（一）短期贷款的资金监管。短期贷款资金实行按合同拨付制管理。经营行根据约定金额以及、前期工程费用标准、缴付日期，拨付资金。客户使用资金后，经营行与收款单位出具的收款收据核对，检查客户是否按约定用途、金额使用资金。

　　（二）项目贷款的资金监管。项目贷款资金实行报账制管理。客户在经营行开立资金专户，贷款的拨付、售房款的归集和使用须在该专户办理。根据项目工程进度，客户提出借款用款申请，经营行根据建筑施工单位提供的付款收据和材料采购发票、采购合同，以及监理单位的工程和资金监理意见，经调查、审核后，按照用款审批权限，审批用款申请。报账制管理应按照先使用项目自有资金后使用贷款的原则，实行逐笔提出申请，逐笔核定用款，逐笔支付资金。

　　（三）统贷统还贷款的资金监管。统贷统还贷款资金实行内部主办行、协办行共管制管理。集团公司总部开户的农行作为农行内部主办行，根据集团公司项目投资、工程进度和贷款需求情况，负责向集团公司提供贷款。项目所在地农行作为协办行，开立资金专户，按照工程进度拨付资金，并监督资金使用，保证售房款按期回流主办行。主办行定期或不定期向协办行通报集团公司经营状况和资金营运情况，控制集团整体信贷风险。

　　（四）周转贷款的资金监管。循环贷款资金实行封闭制管理。贷款用途只限于房地产开发。客户全部的现金流入，必须存入农行指定账户。在总行批准的循环贷款额度和期限内，客户随时借用的贷款由经营行负责审批。

　　第二十二条　客户的检查和报告制度。客户经理应对优质客户进行日常检查和定期检查。对优质客户除日常检查外，应按季进行定期检查。客户检查内容主要包括贷款运行状况、客户经营情况、农行对客户管理服务和维护情况、客户与农行合作情况、需要解决的问题等。建立客户日常检查登记簿，及时记载各户检查情况。建立客户定期检查报告制度，按季度向省市分行、每半年向总行书面报告客户检查情况。建立重大事件报告制度，如遇客户出现重大风险事件，应及时分析、查找风险因素，并3日内报告总行。

　　第二十三条　客户维护。经营行应向客户提供结算、代收代付、信用卡等中间业务的优质服务，全方位维护优质客户，避免客户流失。客户经理应分析客户需求，比较我行与他行产品性能，提出产品改进和新产品开发的需求报告。总行于每年末召开优质客户产品需求分析例会，为优质客户研究、开发个性化信贷产品。

　　第七章　贷款管理特别规定

　　第二十四条　不得向优质客户发放如下贷款：

　　（一）贷款用于股本权益性投资的；

　　（二）贷款用于股票、债券等有价证券、期货买卖的；

　　（三）贷款用于利用建设项目；红线图转让等形式变相“炒卖”土地的；

　　（四）“四证”不全或资本金未达到规定比率的项目贷款。

　　第二十五条　不得向非总行确认的优质客户发放短期贷款、周转贷款、统贷统还贷款。

　　第二十六条　不得向优质客户发放实际用途为工程项目建设的企业短期贷款。

　　第二十七条　不得违背贷款审批限制性条件发放贷款。

　　第二十八条　客户有下列情形之一，应中止按优质客户提供贷款：

　　（一）未按规定用途使用贷款的；

　　（二）逃避信贷监管，未按约定回笼资金的；

　　（三）董事会、主要领导者发生变更或主要领导者逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕的；

　　（四）企业发生改制、分立、资产重组等体制变化的；

　　（五）客户与农行无合作诚意的；

　　（六）其他重大风险事件的。

　　第八章　优质客户的退出

　　第二十九条　客户出现下列情形之一的，退出优质客户：

　　（一）超过认定时效，未继续认定的；

　　（二）在认定时效内，由于经营情况发生变化，达不到优质客户标准的；

　　（三）出现重大风险事件。

　　第三十条　优质客户退出的报批程序。需退出优质客户的，有关行应形成书面材料，报总行同意后，终止优质客户资格和本办法规定的差异性服务和管理。退出优质客户的，按相关的客户管理办法管理。

　　第九章　附则

　　第三十一条　本办法由总行负责制定、解释和修订。

　　第三十二条　本办法自发布之日起施行。

　　附件：优质客户调查、审查、认定表（略）