各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步认真贯彻落实中央对房地产市场的宏观调控精神，促进宁波房地产市场平稳、健康、有序发展。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发（2006）37号）和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房（2006）165号）等有关文件精神，结合宁波房地产市场实际情况，市建委、市规划局、市发改委、市监察局、市财政局、市国土资源局、人行市中心支行、市地税局、市统计局、宁波银监局等10个部门和单位联合制订了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○○六年九月十一日

关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发（2006）37号，以下简称《通知》），切实改善住房供应结构、进一步促进房地产市场平稳、健康、有序发展，结合宁波实际，制定如下实施意见：

　　一、强化规划计划管理，有效调整和改善住房供应结构

　　（一）抓紧编制和实施住房建设规划。市规划部门会同建设房管、国土资源等部门，结合城市总体规划，抓紧开展市中心城区（包括海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区、保税区、科技园区、大榭开发区，下同）住房建设规划编制工作，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设目标，纳入我市“十一五”发展规划和近期建设规划，重点发展满足居民自住需求的中小套型普通商品住房，于2006年9月底前完成编制报建设部备案，并向社会公布。各县（市）政府要根据《通知》精神，抓紧编制当地住房建设规划，于2006年9月底前完成编制报市规划部门备案，并向社会公布。各级规划部门要根据住房建设规划依法完善控制性详细规划的编制，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。各级规划、建设房管、国土资源部门要会同监察部门加强规划效能监察，确保住房建设规划严格落实。

　　（二）严格控制新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总建筑面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）建筑面积所占比重，必须达到70％以上。新建住房结构比例在符合城市住房建设规划，保持城市住房结构比例总体平衡的前提下，采取区域平衡为主，其中海曙区、江东区和江北区作为一个区域平衡，其他县（市）、区分别各自平衡。各区域规划主管部门应根据各区域年度住宅用地供应计划，分别予以统筹，明确住宅用地的套型结构比例要求。

　　2006年6月1日前已领取建设工程规划许可证的住宅项目不作套型调整，规划设计方案已批准但尚未领取建设工程规划许可证的住宅项目原则上不作套型调整。2006年6月1日之后（包括6月1日）出让的和已出让但方案未批的住宅项目，不同套型结构比例一律按区域平衡原则确定的规划要求落实。要积极引导和鼓励开发建设单位主动按要求调整套型结构，并在调整后向原审批部门申请变更规划等许可内容，有关审批部门应当依照文件规定及时办理变更手续。

　　（三）有效增加中低价位、中小套型普通商品住房建设用地供应。市国土资源部门要严格按照住房建设规划，抓紧制定市中心城区年度住宅建设用地供应计划，科学确定房地产开发用地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）建设用地的供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。继续坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。各县（市）政府要根据《通知》精神，抓紧制定当地住宅建设用地供应计划。房地产开发用地必须采用招拍挂方式公开出让。国土资源部门在出让住宅用地时，应依据规划要求，将套型结构比例要求作为土地出让的前置条件。

　　二、着力做好闲置土地清理工作，加强开发用地监管

　　（四）加大闲置土地清理力度，积极盘活土地资源。国土资源部门要会同规划等部门加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，可无偿收回。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。对今后新出让开发用地，要进一步规范，明确项目开工和竣工时限，加强对房地产开发用地的监管。

　　三、认真落实税收、信贷政策，充分发挥调节作用

　　（五）严格落实住房转让营业税调整政策。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后差额征收营业税。普通住房标准按照市政府办公厅《关于确定市区普通住房标准的通知》（甬政办发（2005）104号）及各县（市）、区制定的普通住房标准的有关规定执行。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　（六）严格房地产开发信贷条件。各级银行监管部门要加强监管，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行一律不得发放贷款。闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　（七）有区别地适度调整住房消费信贷政策。各商业银行在发放个人住房按揭贷款时，要通过人民银行“个人信用信息基础数据库”和房地产主管部门等途径充分了解借款人的贷款信息、房屋交易登记等信息，切实做好有区别的个人最低首付款比例控制。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　四、合理控制城市规模和进度，规范拆迁行为

　　（八）加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。拆迁主管部门要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发（2004）46号）的要求，结合拆迁安置房源及拆迁补偿资金的落实情况，合理确定年度房屋拆迁计划。多途径、多方式加强拆迁政策的宣传工作，增加政策的透明度，接受群众监督。继续深入贯彻《信访条例》和《城镇房屋拆迁信访案件结案信访工作指导意见》，建立拆迁信访工作责任制、拆迁纠纷矛盾排查调处机制，及时解决群众反映的问题和合理要求，化解拆迁纠纷和矛盾，维护群众合法权益。

　　五、加强房地产监管，规范房地产市场秩序

　　（九）严格房地产开发管理。各有关部门要各司其职，通力合作，加强房地产开发项目审批管理，重点抓好开发项目套型结构比例要求的落实。开发建设单位在申报住宅项目规划许可、施工许可、预售许可时，应根据规划控制要求，在申报资料中标明不同套型建筑面积套数、面积及比例。施工图审查机构在施工图审查时，应增加套型面积比例的审查并在审查结果中注明，不符合规划要求的，不得通过。规划部门要按照住房建设规划确定的套型结构比例要求办理住宅项目规划审批手续。建设房管部门在核发建筑工程施工许可证和许可证时，要根据规划控制要求，认真核对不同套型建筑面积的套数和面积，凡不符合规划要求的，不得核发。

　　（十）加强商品房销售监管。房管部门要加强商品房预售许可管理。开发建设单位申领商品房预售许可证前，必须先行初步建立网上楼盘表，按规定取得商品房预售许可证后，应在10日内通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房预（销）售，不得捂盘惜售，不得私下交易。房地产开发企业与购房人签订定金合同后最迟于30日内签订商品房预（销）售合同，超过日期未签订商品房预（销）售合同的，定金合同自动注销。商品房预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上即时备案系统和销售现场进行公示。在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行预（销）售或以任何形式收取定金和预付款。加强商品房预（销）售合同管理，禁止期房转让和严格执行实名制购房制度。禁止采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　（十一）开展房地产市场秩序整顿活动。建设房管部门会同有关部门，从今年下半年起，用1年左右时间，集中开展一次房地产市场秩序专项整治活动。要认真制定整治工作方案，明确时间要求，细化工作任务，落实工作责任。要通过开设专项整治热线电话等方式，方便群众投诉，加强社会监督。对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，各有关部门将对该企业参与土地招拍挂、资质评定及升级以及开发贷款等加以限制和禁止。同时，进一步做好房地产市场不良行为记录和公示工作，建立和完善房地产市场信用档案体系。

　　六、调整和完善住房保障体系，逐步解决中低收入家庭住房困难

　　（十二）大力完善住房保障体系。探索住房保障的有效方式，多形式、多渠道解决低收入家庭住房困难问题。尚未建立廉租住房制度的县（市）、区，必须在2006年底前建立，已建立廉租住房制度的应根据资金来源状况和居民住房的实际情况，适度扩大廉租住房保障范围，稳步提高补贴标准。

　　（十三）积极落实城镇廉租住房保障资金。各级政府要认真贯彻《财政部 建设部 国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综（2006）25号）有关规定，多渠道落实廉租住房保障资金。从2007年起，各级政府应根据当地城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力，安排一定财政资金用于城镇廉租住房保障资金。要严格按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）以及《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部 财政部 民政部 国土资源部 国家税务总局令第120号）的规定，将住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额用作城镇廉租住房保障补充资金。每年将土地出让净收益的5％以上用于城镇廉租住房保障资金。同时，鼓励社会各界通过自愿捐款等方式，多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。城镇廉租住房保障资金应专项用于购建城镇廉租住房及向廉租住房保障对象发放租金补贴。城镇廉租住房保障资金年终结余，可继续结转下年使用。城镇廉租住房保障资金实行专款专用。

　　（十四）积极推进经济适用住房制度。加大工作力度，认真落实经济适用住房建设计划，确保经济适用住房房源按计划供应。严格控制经济适用住房套型面积标准，充分体现经济适用住房的“经济、适用”原则。加强经济适用住房销售管理，坚持公开、公平、公正原则，充分接受群众监督，严格控制经济适用住房的销售价格和销售对象，确保经济适用住房真正落实到中低收入住房困难家庭。严格规范集资合作建房，坚决制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　（十五）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，满足不同层次的住房消费需求。

　　七、完善房地产信息披露制度，坚持正确的舆论导向

　　（十六）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。建设房管、发改、统计、规划、国土资源、财政、税务、金融等部门要建立联席会议制度，加强交流联系，密切配合，按照建设部《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》（建住房（2006）137号），加快建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。结合数字房产建设，加强基础数据的收集、整理和分析工作，定期开展房地产市场运行情况分析，重点关注供求总量、结构、价格等指标变化情况及市场发展中突出问题和苗头性问题，并及时向社会公布，切实增强房地产市场信息透明度。同时，各县（市）、区政府要抓紧开展住房调查，全面了解当地城镇居民现有居住状况、存量房源总量及结构状况、住宅开发用地状况以及住房需求特征状况等，为合理调整和改善我市住房供应结构提供决策依据。

　　（十七）坚持正确的舆论导向。要充分发挥主流媒体的作用，加强对《通知》的正确宣传，让广大群众正确理解国家的调控精神及各项政策措施。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要坚决予以制止，并及时予以澄清。造成重大不良影响的，要依法追究相关责任。

市建委
市财政局
市发改委
市监察局
市财政局
市国土资源局
人行市中心支行
市地税局
市统计局
宁波银监局
二○○六年八月十日