目前我国国有土地使用权出让的方式有三种协议、招标、拍卖在这三种方式中 招标和拍卖具有公开性、竞争性一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制土地由谁使用特别是土地出让金的确定具有主观因素非法低价 包括无偿出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上因此规范协议出让最低价标准至关重要区别是否低价出让国有土地使用权现主要依据以下规定1992年原国家土地管理局出台的划拨土地使用权管理暂行办法规定土地使用权出让金区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式按标定地价的一定比例收取最低不得低于标定地价的40％；1995年又出台了协议出让国有土地使用权最低价确定办法规定协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定具体适用比例由省、自治区、直辖市确定确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素由以上规定可以看出协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准然而在实际工作中由于出让土地类型、目的取得土地利用状况等的差异依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够一方面是可操作性低出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者还有可能是企业改制涉及的土地出让等不同情况地价内涵不一缴纳土地出让金标准也应该有很大差异首先仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准无法满足不同土地情况出让地价的需要难于操作致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设第二具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致二者不具有可比性若以此确定协议出让土地出让金既有可能导致国有土地资产流失也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况第三根据国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产划拨土地需转为有偿使用土地的按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准新增建设用地协议出让最低价确定对于新增建设用地采用协议方式出让的取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费或称土地所有权收益、土地纯收益当然土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益虽然缴纳主体和性质不同但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性因此新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据根据新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法确定各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60％从而确定平 均纯收益征收定额标准因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％毛地和熟地具备建设条件的土地其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑土地价格是一个有机整体依据土地构成分离出土地出让金有其片面性在使用上也有局限性一般只适用于工业用地用于商业、住宅等用地并不适用但对于目前制定新增建设用地工业用途协议出让最低价标准却不失为行之有效的办法对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；以生地、毛地出让的从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定根据国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知企业改制时划拨土地需转为有偿使用土地的按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40％对于企业改制涉及的补缴土地出让金不能按不低于标定地价的40％作为衡量低价出让国有土地的标准