面对居高不下的房价，一些人把目光投向了价格相对较低的“村证房”。但是，由于“村证房”中存在诸多法律问题，现实中引起的法律纠纷屡见不鲜。石家庄市区法院日前就审结了一起这样的纠纷———

去年5月8日，经石家庄市某房产中介介绍，王某与某房产中介和高某签订一份房地产，合同约定：王某购买户主高某位于石家庄市市区的住宅一套，房款总计26.3万元，合同签订当日王某应向房产中介给付1万元，余款25.3万元应于2007年5月17日向房主一次付清。合同签订后，王某按约定向房产中介交了定金1万元。后王某因无法直接与房主取得联系，而且经过深入了解，他发现所要购买的住宅属于“村证房”，不能办理过户手续。王某认为房产中介采取欺诈的手段，提供虚假的信息，致使他无法实现合同目的，该合同应予解除。经多次协商未果，他遂将房产中介告上区法院，请求法院依法判令解除买卖合同，被告返还其定金1万元，诉讼费用由被告承担。

房产中介辩称，原告王某在签订合同时清楚其购买的房产是“村证房”，是由于原告的原因要求解除合同，定金不应退还。

法院审理认为，原告王某与高某及房产中介签订的房屋买卖合同违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，因此，该合同应认定无效。无效的合同没有法律约束力，因取得的财产，应当予以返还。据此，房产中介收取原告王某的1万元定金应予返还。被告关于原告在购房时明知房产是“村证房”，无法办理过户手续，故定金不应当返还的主张，原告不予认可，被告也无证据证实其主张。而且，即便原告王某明知其所购房产为“村证房”，也并不能对抗法律强制性规定使得合同有效，该合同仍应认定为无效，因而对房产中介的上述主张，法院没有支持。

最终，法院判决：原告王某与高某及某房产中介签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告王某定金 1万元。

买“村证房”有法律陷阱

“村证房”又称小产权房，是指在城市规划区周围村庄集体所有的土地上，由村民委员会决定建造或由村民委员会与房地产开发商联合建造的房屋。目前，尽管“村证房”在石家庄乃至全国一些地方交易并不少见，但是依据有关法律法规，城镇居民购买“村证房”的合同是无效的，购买的“村证房”无法上市流通，不受法律保护。

其主要法律依据有，《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《河北省土地管理条例》规定：农村村民由于买卖住房转让集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照规定办理宅基地审批手续。《石家庄城市房屋权属登记管理条例》规定：集体土地上的房屋权属转移登记，只限于在集体组织成员之间进行。

大致说来，“村证房”存在五大问题。一是没有房产证，流通受限。住房建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障，拿不到产权证，对外流通受限。二是拆迁补偿难。“村证房”许多属于违章建筑，很有可能被拆除，而且不会得到拆迁安置补偿。三是质量难。房屋质量监管往往不到位，存在偷工减料现象，有安全隐患。四是位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。五是由于缺乏产权，未来继承、遗赠也会产生麻烦。

由于上述原因，笔者认为，为避免以后产生不必要的法律纠纷，城镇居民在购买“村证房”时应十分慎重，切莫心存侥幸。
(河北新业律师事务所律师 赫建永)

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“村证房”纠纷的类型

据了解，因“村证房”买卖而引起的纠纷大致有以下几种：

1、城镇居民与农村居民签订购买宅基地或以买卖房屋为名实为购买宅基地的合同，农村居民不交付宅基地或者房屋，城镇居民向法院起诉要求农村居民履行合同。

2、城镇居民购买宅基地或房屋后，农村居民反悔向法院起诉，主张合同无效返还原物的。

3、城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后，造成权属确认纠纷及拆迁补偿安置纠纷的。

4、城镇居民购买多层或高层“村证房”后，在房屋质量、交付等过程中产生的纠纷。

5、城镇居民购买“村证房”后，几经倒手产生的连环纠纷。