案情简介

　　李女士(已离异)有一套90平方米的房子，因患重病需钱治疗，决定将房子卖掉。2009年6月通过中介公司将房屋卖给了张先生，并用张先生交付的定金及首付款另外购买了一套小房子用于居住。但是，房地产交易市场在审查李女士与张先生办理房屋产权过户的相关手续时发现，李女士的离婚证书中记载“在李女士与前夫的婚生子孙某参加工作后，李女士才可出卖案涉房屋”。而孙某虽然年满18周岁，但是正在大学读书，未参加工作。于是房地产交易市场要求李女士通知其儿子孙某到交易市场，如签字同意其出售房屋的行为，方可办理产权过户手续。但是李女士的儿子孙某拒不签字认可，房地产交易市场便做出了中止办理过户的决定。

　　张先生眼看着自己房子买又买不到，退又退不掉，无奈之下以李女士为被告、孙某为第三人，起诉到人院，请求法院判令李女士继续履行合同并承担违约责任。庭审中，李女士认为不能办理过户是因孙某及房地产交易市场的原因造成的，与已无关;孙某则认为其享有居住权，李女士未经其同意无权出售房屋。

　　律师观点

　　首先，孙某对李女士的房屋不享有居住权。本案中涉及到子女对父母所有的房屋是否享有居住权的争议，我国法律对此并没有明确的规定，只是在民法通则及婚姻法等相关法律中规定了父母对未成年子女负有义务，因此，父母只要对子女履行了监护义务就可以了。父母可以根据实际情况选择自建、购买、租赁房屋的形式来履行监护义务。而对于自有房屋更是可以自由处分，子女不得以居住权为由限制父母对自有房屋的处分。

　　其次，退一步讲，孙某即使享有居住权，其居住权也不能对抗李女士的房屋所有权。所有权是指所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是我国物权法中明确规定的物权种类。居住权是我国传统民法中所规定的权利，并不是我国物权法中规定的物权种类，有的学者称其为“准物权”。在二者发生冲突时应当优先保护哪一个是本案的另一个焦点问题。本律师认为应当优先保护所有权，因为所有权具有排他性，除了我国物权法上明确规定的用益物权和担保物权可以对其限制以外，其他权利不得对所有权进行限制，而居住权不是物权更不是担保物权和用益物权，因此应当优先保护所有权。综上所述，孙某无权限制李女士出卖房屋。