美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的停车场及停车位，但那是指在住宅小区的范围以外专门建造、开发并经营，本身就具有区分所有性质的专门停车场及停车位。

　　至于小区内会所所有权的归属问题则比较好解决。在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。美国一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。

　　美国法律不允许小区业主以外的其他任何人，在小区里拥有任何一片土地，无论这片土地是绿地还是其他性质。概言之，美国法中，小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利。美国法律如此规定，正是为了防止小区业主以外的他人取得对小区范围内土地的权利，防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人。

　　禁止他人经营营利性活动

　　为了有效地解决我国目前住宅小区商品房买卖和物业管理中大量存在的房地产开发商和业主之间的纠纷、物业管理公司和业主之间的纠纷，切实维护业主的财产权利，维护社会公正，避免大量的不必要纠纷发生，我们应该借鉴美国法律，对《物权法》草案作进一步修改。

　　笔者建议：（1）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区全体业主对小区范围内的全部土地拥有使用权，小区业主以外的其他任何人不能取得对小区内任何土地的使用权；住宅小区内除建筑地基以外的全部土地归全体业主共有，其用途由全体业主共同决定。（2）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区控制权为小区全体业主共有，明确规定房地产开发商必须在何时、以何种方式向业主移交小区控制权。（3）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确住宅小区中的区分所有权。要明确住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部建筑与设施是小区内全体业主的共有财产。（4）在第76条中，以列举的方式明确规定住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施，一律归小区全体业主共同所有，排除约定归房地产开发商或者物业管理公司所有的情形。

　　同时，应该在第76条明确，禁止将住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施单独出租或者转让，还应该明确禁止房地产开发商或者物业管理公司在住宅小区内为自己建设任何经营性建筑和设施。此外，要明确规定住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，当然，物业管理公司经小区全体业主授权采取的正常物业管理行为除外。

　　江苏省南京市鼓楼区人民法院·戴忠喜