二、本案中的租赁合同是无效合同，不应适用买卖不破租赁原则。由于本案讼争房屋和土地是二棉厂的资产，兴华公司既不是涉案房屋及土地的所有权人或使用权人也没有证据证明其出租行为系受二棉厂的委托而为。因此，兴华公司不具备签订租赁合同的主体资格，其所签订的合同属于无效合同。兴华公司与二棉厂是完全独立的两个法人，对外从事的民事行为不能互相代替。兴华公司未经二棉厂授权而与天海同步器公司签订租赁合同，并收取租金，属于非法行为。二棉厂虽然未对此提出异议，但我国没有任何一条法律规定权利人没有对非法行为提出异议，非法行为就变成合法行为。即使如天海同步器公司所称，二棉厂与兴华公司商定采取此种方式签订租赁合同是为了避免查封帐户，保住租金。该租赁合同也属于以合法形式掩盖非法目的的合同，而应归于无效。

　　另外，五份租赁合同中有一份合同的承租人为沃特公司，沃特公司是一独立企业法人，且已于2001年11月1日被天津市工商行政管理局静海分局作出静工商个处字(2001)第1号行政处罚决定书，吊销了其《企业法人营业执照》，民事主体己消灭。该租赁合同的效力应当早已终止。

　　综上，本案中的五份租赁合同均属于无效合同。而天海同步器公司一再强调的“买卖不破租赁”原则应当适用于标的物所有权转移时租期未满的合法租赁合同。本案的五份无效租赁合同，当然不应适用该原则。

　　三、原审判决对房屋和土地使用费的认定是有充分法律依据的。鑫贺公司通过拍卖合法取得了二棉厂的房屋所有权和土地使用权，天海同步器公司没有任何合法依据使用该房屋和土地，鑫贺公司当然有权责令其退出非法占用的房屋及土地并给付合理的使用费用。天海同步器公司主张按照租赁合同约定的数额交纳租金显然是不合理的。首先，五份租赁合同均为无效合同，不应对鑫贺公司产生约束力。其次，租赁合同仅约定了房屋租金，没有约定土地使用费。第三，上诉人占用房屋和土地远远超过了租赁合同约定的范围。第四、租赁合同约定的租金明显偏低，依此确定租金对鑫贺公司显示公平。基于上述情况，原审判决查明了上诉人实际使用的房屋和土地面积，并依照天津市人民政府的《天津市国有土地有偿使用办法》及天津市房地产管理局津房管(2005)236号文《关于发布2005年房屋租赁市场指导租金的通知》中土地使用费及房屋租赁市场指导租金计算得出的使用费用的是科学的，完全符合公平、公正的原则。综上，鑫贺公司认为原审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，理应予以支持。

　　经本院审理查明，1999年5月1日，天津市天海汽车同步器厂与兴华公司签订了《厂房设施租赁合同书》，租赁标的为主体厂房4748平方米，配房532平方米，综合办公楼27间，门卫一处，租期至2000年5月。1999年6月19日签订了《补充协议》。1999 年9月24日，沃特公司与兴华公司签订了《厂房设施租赁合同书》，租赁标的为主体厂房4748平方米，配房532平方米，综合办公楼27间，门卫一处，租期至2009年5月1日。2001年11月1日，天津市工商行政管理局静海分局吊销了沃特公司的营业执照。其与兴华签订的《厂房设施租赁合同书》一直由天津市天海汽车同步器厂履行。2001年6月22日，天津市天海汽车同步器厂与兴华公司签订了《厂房筒摇车间租赁合同》，租赁标的为主体车间2015平方米，附房476平方米，租期至2011年5月31日。2002年5月1日，双方签订《租赁合同》，租赁标的主体细砂车间3864平方米，附房634平方米，仓库1132平方米，办公楼23间。租期至2007年8月1日。2003年3月15日，天海同步器公司与兴华公司签订了《租赁合同》，租赁标的为院内锅炉房448平方米，锅炉2台及配套设施制冷站。租期至2007年3月15日。2003年3月15日，双方签订了《租赁合同》，租赁标的为职工宿舍楼，建筑面积2293平方米，租期至2007年3月15日。另外，天海同步器公司合同外使用了二棉厂车间6682平方米、平房60平方米。二棉厂清算组与同步器公司对租赁费进行了核算。

　　另查，2002年10月17日，天津市天海汽车同步器厂变更企业名称为天津天海同步器有限公司。

　　二棉厂于1994年6月开办了兴华公司。天津市第一中级人民法院于2004年3月31日裁定宣告二棉厂破产。2004年6月8日天津市静海第二纺织厂破产清算组第一期工作报告中记载“破产企业为解决职工工资和闲置机器、厂房的维修问题，决定对企业设备进行出租，为避免对外出租设备的租金被强制执行，于 1994年6月由破产企业以固定资产40万元，流动资金10万元作为投资(经审计上述全部资金没有到位)，利用破产企业的办公楼作为经营场所，向静海县工商局办理了工商登记，随后以兴华公司的名义将破产企业的机器、设备、厂房对外出租，收取租金。当破产企业需支付职工工资、管理费用时，再从兴华公司帐户划入破产企业的帐户。由于破产企业没有将作为投资的资产划到兴华公司的帐上或以其它形式转移给兴华公司所有，因此其对兴华公司的投资为零。兴华公司不具备法人的条件。此外，破产企业的资产在破产程序中必须进行变卖、拍卖，这样兴华公司将丧失其借以存在的目的和全部财产基础，因此兴华公司没有继续存在的必要性和可能性。”

　　2004年12月7日，天津北方国际拍卖中心接受二棉厂破产清算组委托，对二棉厂整体破产财产及土地进行公开拍卖。天津北方国际拍卖中心在拍卖须知中载明 “在拍卖的该宗土地上，厂房(部分)、办公楼(部分)、宿舍等建筑，均被他人(天津天海同步器有限公司)承租。拍卖的动力设备(电力)、供暖设备均被现承租人(天津天海同步器有限公司)租用。”

　　2004年12月8日，天津北方国际拍卖中心出具拍卖确认书，确认最终竞买人鑫贺公司成为买受人。2005年2月1日，天津泰安房地产开发有限公司将其参与竞买的股份转让给了鑫贺公司。2005年7月，鑫贺公司取得了国有土地使用证和房屋所有权证。

　　二审期间双方争议焦点，1、二棉厂与兴华公司是否是同一民事主体。2、租赁合同的效力及本案是否适用买卖不破租赁原则。

　　本院认为，兴华公司与天海汽车同步器厂签订的租赁合同合法有效。首先，租赁标的物是经过备案和许可出租的标的物。虽然兴华公司不是该标的物的所有人和使用人，但从对兴华公司系二棉厂开办的下属三产公司、天海同步器公司已使用租赁房屋和设备多年的客观事实、二棉厂清算组第一期工作报告、清算组收取租金等证据综合分析，可以得出二棉厂对兴华公司出租该标的物没有异议的结论。其次，租赁合同并未违反法律、行政法规强制性规定。兴华公司系经静海县工商管理机关批准登记的独立法人，虽然事后证明投资人的投资没有到位，但该事实没有导致兴华公司不能独立承担租赁合同的义务。二棉厂虽然有规避法院强制执行的非法目的，但租赁合同的内容以及合同当事人双方没有非法目的。当事人双方对上述二个问题的论述虽然具有一定的道理，但据此认定租赁合同无效依据不充分。