四、契税的具体征税范围

　　契税是对土地(使用权)、房屋(以下简称房地产)的转移行为征税。实际工作中，房地产市场的交易形式复杂多样，正确界定契税的征免范围是做好征管工作的前提条件。按照《条例》规定，是否发生土地、房屋权属(指土地使用权、房屋所有权)的变更，是确定土地、房屋交易行为应否纳入契税征税范围的标准。凡土地使用权、房屋所有权未发生转移的(如房屋出租等)，则不征契税。根据国家有关的房屋产权、产籍管理办法和土地使用权登记管理办法的规定，凡发生房地产权属转移行为的必须办理房屋所有权、土地使用权的权属变更登记手续。因此，《条例》和《细则》中有关征税范围的规定在实际征收管理中是可以把握的。下面对方地产市场中一些普遍的交易行为进行具体分析。

　　(一)国有土地使用权出让

　　按现行政策规定，土地使用权受让人应与当地土的土地管理部门签订书面出让合同并办理土地变更登记手续。依据《条例》规定，这种行为属于契税征税范围。

　　(二)土地使用权出售、房屋买卖

　　土地使用权出售、房屋买卖，又分三种情况：

　　1.出售空地(无地上建筑物)的土地使用权。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房屋建设，即所谓“将生地变熟地”，然后直接出售空地。购买者在支付了一定的资金或其他经济利益后，获得该土地使用权。按现行政策规定，土地使用权的转让方和受让方应当签订书面转让合同并到当地土地管理部门办理土地变更登记手续。依据《条例》规定，这种土地使用权转让行为属于契税征税范围。

　　2.新建商品房买卖。这种情况是指购买者向房地产开发商出资购买新建商品房。依据现行政策规定，买卖双方必须签订合同，经房屋所在地房产行政主管部门批准后，办理房屋所有权变更登记手续，核发房屋所有权证。这种情况既发生了房屋所有权的转移也发生了土地使用权的转让，按《条例》规定，属于契税的征税范围。

　　以预购方式或者预付集资建房款方式取得房屋所有权的，按《条例》和《细则》规定，同样属于契税征税范围。

　　3.存量房买卖。这种情况是指购买者出资购买已经建成并已投入使用的房屋，其房屋所有人将房屋所有权和土地使用权一并有偿转让给购买者。这种情况与新建商品房买卖的情况类似，既发生了房屋所有权的转移，也发生了土地使用权的转让，按《条例》规定，属于契税的征税范围。

　　买房后拆料或翻建新房，购买者同样应办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续，同样属于契税征税范围。

　　(三)房地产赠与

　　这种情况是指房屋的原产权所有人(即赠与人)、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人将自己所拥有的土地、房屋无偿地交给其他人(既受赠人)的民事法律行为。这种情况下，虽然房屋所有权、土地使用权的转移过程中受赠人没有对赠与人支付任何经济利益，但由于房屋所有权、土地使用权已经发生转移，按《条例》规定，属于契税的征税范围。

　　以获奖方式取得土地使用权、房屋所有权的，按《细则》规定，视同赠与征收契税。

　　(四)房地产交换

　　这种情况是指一方以土地、房屋与另一方的土地、房屋进行交换的行为。对交换房屋使用权的，由于没有发生房屋所有权的转移，也不办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续，不属于契税征税范围;对交换房屋所有权的，按照国家房地产管理的有关规定，双方必须到有关部门办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续，按《条例》规定，属于契税征税范围。

　　(五)以房地产抵债

　　这种情况是指经当地政府和有关部门批准，债务人以自己拥有的房屋(所有权)、土地(使用权)向债权人抵偿债务。由于这种情况发生了土地使用权、房屋所有权的转移，按政策规定，必须到当地土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续。按《细则》规定，应视同房屋买卖和土地使用权转让征收契税。

　　(六)以房地产投资入股进行合资或联营

　　这种情况是指一方出房地产并将房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的企业或法人，合资经营或联营的。按照国家房地产法律法规的规定，双方应到土地管理部门、房产管理部门办理土地使用权、房屋所有权的过户手续，将房屋所有权、土地使用权转移到合资或联营企业名下。按《细则》规定，这种情况，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。

　　以自有房地产，投入本人独资经营的企业，土地使用权、房屋所有权未发生变更，不办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续，不属于契税征收范围。

　　(七)房地产继承

　　房地产的继承是指房屋的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属转移，但不在《条例》规定的征税范围之内，不征收契税。

　　(八)房地产出租

　　房地产出租是指房屋的所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将土地、房屋租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，由于没有发生房屋所有权、土地使用权的转移，不办理有关的权属变更登记手续，故不属于契税的征收范围。但对于出租之名行转让房地产之实以逃避契税缴纳义务的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

　　(九)房地产抵押

　　房地产的抵押是指房产的所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供房地产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。这种情况由于房屋所有权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，房屋的所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收契税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收契税。

　　(十)农村集体土地承包经营权的转移

　　按《条例》规定，这种情况不属于契税征收范围。

　　以上列举的十条情况，只是实际操作过程中可能遇到的一部分。对于其他情况，都同样应根据界定契税征收范围的标准来界定。