某公司2006年初计划在北京市兴建一座花园式工厂，工程分两部分：一部分为办公用房以及辅助设施，包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，另一部分为厂房，总计造价15000万元。如果15000万元都作为房产原值，该公司自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，该部分原值每年应纳房产税（假定扣除比例为30%），15000×（1－30%）×1.2%=126万元。

　　这126万元的税负只要该厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是2520万元。该公司感到税收负担太重，于是希望寻找节税的方法和途径。

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。由此可见，对于自用房产，房产原值的大小直接决定房产税的多少，正确核算房产原值是房产税筹划的关键。

　　要正确计算房产原值，必须明确房产的概念和范围。我国税法规定“房产是以房屋形态表现的财产”。房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，而不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。

　　根据税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的各种附属设备或者一般不单独计算价值的配套设施，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等等，需要并入房屋原值计征房产税。由于附属设备和配套设施往往不仅仅只为房产服务，所以税法同时对应计入房屋原值的部分作出了具体规定，即“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起”。

　　另外，关于房屋中央空调设备是否计入房产原值，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定，自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　按照以上的规定，房产原值指房屋的造价，主要包括房屋和各种附属设备以及配套设施，但不包括独立于房屋之外的建筑物。因此企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备、配套设施和不属于房产的附属设备、配套设施的价值，需要单独列示不包括在房产内的建筑物的价值，并在会计账簿中分别记录，这样可以减少房产税支出。

　　在本案例中，该公司除厂房、办公用房外的建筑物，如果把停车场、游泳池都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分造价不计入应税房产原值，不缴纳房产税。经测算，除厂房、办公用房外的建筑物造价为2000万元左右，独立后，每年可少缴房产税2000×（1－30%）×1.2%＝16.8万元，以20年计算，就是336万元。