把握政策趋势 政策市下房地产板块何去何从?

　　2009年风光无限的房地产市场，令房地产上市公司们美美地享受了“饕餮大宴”。然而，伴随着迪拜沙漠地产神话的破灭，越来越多的投资者开始担心：2010年房地产板块是否还具有投资空间?

　　接受记者采访的业内人士普遍认为，中国房地产市场资金推动和政策市的特点日益显著，预计2010年上半年房地产的市场环境好于下半年，上半年该板块的投资机会也将大于下半年。

　　业绩斐然，估值较为合理

　　得益于房地产市场成交量“井喷”式增长和房价的大幅攀升，2009年房地产上市公司的盈利能力和偿债能力均较2008年有了大幅提升。

　　2009年前三季度，房地产上市公司整体实现营业收入1486.9亿元，同比增长17%，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4%;毛利率为35.9%，较去年同期下降1.9个百分点，总资产收益率提高0.1个百分点至2.7%，净资产收益率提高0.2个百分点至7.3%。

　　房地产上市公司的资金链也明显改善，截至2009年9月30日，整体的预收账款达1876.6亿元，同比增长62.4%，净资产负债率为35.4%，较去年同期下降24.8个百分点。

　　“相对于2009年的业绩，房地产板块目前的估值水平较为合理。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿在接受记者采访时表示，整体而言，房地产板块目前估值相对不具有优势，但从历史来看，该板块的行业估值正处于历史较低水平。

　　据测算，目前房地产行业的静态市盈率是37倍，市净率为4.8倍，但是对应2009年的动态市盈率为29倍。

　　“房地产板块的估值较即将公布的2009年业绩来看，处于较低的水平。”长城证券房地产行业分析师黄清林告诉记者，若对应今明两年30%以上的复合增长率，房地产板块整体估值上仍有提升空间。

　　把握政策趋势

　　“中国的房地产市场越来越具有资金推动和政策市的特点。”中投证券房地产行业首席分析师李少明在接受记者采访时表示，地产股与政策的趋同性在2009年表现得淋漓尽致。

　　2009年上半年，房地产市场销售的异常火暴带动了地产股的大幅上涨。地产股总体涨幅达135%，涨幅超越同期大盘105.1%，位居行业涨幅第三名;7月份，受二套房政策收紧以及成交量下滑的影响，地产股涨幅仅为8.3%，弱于大盘45.4%;8月份，货币政策微调等因素使得大盘回调，地产股也继续7月份的调整，当月跌幅达到25.8%，较大盘跌幅多出3.8个百分点;9月、10月，伴随着成交量的转暖，房地产股开始上扬，月涨幅分别达到8.3%和13.6%，分别超过大盘72.9%和81.3%，涨幅的行业排名分别为第五名、第四名;进入11月份以来，政策进入了敏感期，早期的优惠政策是否退出成为投资者最关注的话题，地产股开始微调，月涨幅为9.7%，行业涨幅位居第十一位。

　　“房地产是典型的周期性行业，地产股和行业趋势具有高度的线性关系。行业景气度走高，会带动相关上市公司业绩的提升，从而提高估值水平，刺激股价快速上涨。”黄清林对记者说。

　　他进一步指出，2007年在行业景气度高涨的时候，所有房地产上市公司均呈现了高估值的状态，而在行业景气度低迷的2008年，房地产上市公司哀声一片，行业整体估值出现了历史最低水平。

　　市场人士普遍认为，2010年政府对于房地产行业的态度将是：什么时候进行调控以及如何调控。

　　明年投资机会在上半年

　　“据我们预计，房地产市场明年上半年的市场环境将好于下半年，房地产板块上半年的投资机会也将大于下半年。”李少明认为，房地产板块近期的走势还将取决于正在召开的中央经济工作会议的政策基调，“如果明年的政策基调不变，加上2009年房地产公司基本面的好转，地产板块明年上半年将会有较好的市场表现”。

　　东北证券房地产行业分析师高建表示，“支撑资产价格上涨的因素依然存在，但是影响房地产市场的不确定性因素也越来越多。2010年上半年的行业走势依然是正面的，但是我们认为中国房地产市场在一个可预见的时间之内将面临一定的调整。”

　　兴业证券发布的2010年房地产行业投资策略报告中指出，由于政策调整，对地产板块短期走势较为谨慎。但在经济回暖和财富积累的大周期下，虽然短期政策的收紧将会带来一定的压力，但不会改变行业持续上行的趋势。

　　“政策是房地产行业2010年走势的决定性因素。”中原证券房地产行业分析师吴剑雄认为，在政策和市场的双重力量下，2010年房地产市场将呈现风和日丽的“上半场”和秋意渐浓的“下半场”。

　　沈爱卿则认为，“2010年房地产行业很难有大的惊喜，但也不会有大的利空，相对而言，2010年上半年的市场环境要优于下半年。在相对平淡的市场环境下，精选个股是投资策略的首选。”

　　黄清林也认为，政策微调若不改变趋势，只会带来短期波动，行业今明两年的业绩增长将明显高于A股平均水平，所以明年上半年地产板块跑赢大盘的概率较大。但是明年地产行业销量和股价表现或许难以超越今年的惊喜，所以建议投资者重点关注一线地产股的补涨机会。(房事天下)

　　政策阳光照 地产股满面春

　　昨日A股市场一度出现震荡盘落的走势，尾盘地产股崛起，使大盘一改前市疲软态势，转身上攻，深证成指更创年内新高。

　　两大催化剂

　　对于昨日地产股的走势，业内人士认为主要是因为舆论对中央经济工作会议进行领会后，推测地产股将出现两个积极的股价催化剂。

　　一是房地产政策的相对稳定性预期。中央经济工作会议指出，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，意味着支撑地产行业相对乐观的货币政策依然延续;二是城镇化的建设上升至一个新的高度。众所周知的是，地产行业的引擎之一，就是城镇化导致了房地产需求的持续增长。中央经济工作会议提出要“把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”，意味着城镇化的趋势乐观，房地产行业的需求依然旺盛。更何况，放宽中小城市和城镇户籍限制，更有利于县城等中小城市的房地产发展。所以，有观点认为房地产行业有望迎来新的需求引擎，刺激着各路资金涌入到地产股。

　　行业数据也支撑着地产股的活跃。根据行业分析师对30个城市近一年来周平均销售面积的观察，1月5日至11月29日周平均销售面积高过20万平方米的城市，有上海、重庆、北京、长沙、武汉、合肥、成都、天津和广州等一二线大中城市，南京、苏州、青岛、贵阳、昆明、杭州、宁波、深圳、东莞和福州等城市周均销售面积在10至20万平方米。1-48周的成交面积同比增幅一倍以上的城市，有杭州、天津、苏州、南京、武汉、成都等六个城市。截至目前，2009年房地产市场的销售已创历史新高，但不少地产股的股价的表现在近期一直保持着相对温和的走势，与行业发展氛围形成了背离，这种背离会有洼地效应，引发资金关注。

　　三大细分热点

　　我们认为，房地产股在近期有望反复活跃，而且有望浮现三大细分领涨热点。一是二、三线，甚至包括县城等四线城市的地产股出现反复活跃的走势。目前诸多行业分析师的研究报告均显示，中西部的省会城市以及区域经济中心城市的房地产销售面积更趋乐观，如武汉、成都、重庆、昆明，说明二、三线城市的地产已成为当前我国地产业发展的一个新引擎，新亮点，拥有相关城市地产业务的地产股有望得到资金的追棒。建议重点关注世荣兆业、华发股份、*ST海星(重组后有望成为格力地产)等品种，新疆板块的新疆城建等品种。

　　二是拥有经济增长新引擎预期的区域性龙头品种，有望出现资金拥入态势，如珠海、新疆等，这些区域有大规模新基础设施建设，未来的居民收入以及外来的购房需求将迅速释放，牵引着房地产价格涨升以及房地产开发项目的膨胀，这可能是近期珠海地产股以及新疆地产股反复活跃的诱因。建议重点关注新潮实业、新城B、新湖中宝等品种。

　　三是高端地产股，包括旅游+地产盈利模式的华侨城，包括南国置业等商业地产。目前高端地产的销售势头较为乐观，尤其是别墅等涨升势头更为猛烈。商业地产的发展趋势，也渐由纯商业地产向商业地产与住宅合作开发的经营模式渗透，比如说万达广场模式等，都为地产股的涨升注入了新的活力。建议关注九龙山、华侨城、南国置业等。(证券时报 秦洪)

　　叶檀：明年房地产市场将是不温不火

　　12月5日到7日，中央经济工作会议召开。扩大消费成为调经济结构的重点。由于总基调是保持稳定增长，宏观经济政策要稳，房地产政策也不会大动干戈，否则宏观经济的稳定就成为无本之木。中央经济工作有三个特点极其明显。

　　保持货币和财政政策的延续性，意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退。到明年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧，这意味着市场投资者将继续憧憬低成本信贷与高投资回报的红利，绝不会轻易离开市场。

　　房地产政策将秉持有进有退的策略，房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变，但过度的刺激政策会逐步退出，比如税费优惠政策。不过退出的过程并不顺利，一些地方政府为托市，将继续出台刺激本地房地产市场的政策，如石家庄降低二套房物业费等。在具体政策上政府试图鼓励刚性消费，防止房地产泡沫向银行蔓延。

　　稳定房地产市场是愿望，这一愿望能否实现取决于如下三点：一是实体经济是否真正回暖，地方财政对于房地产的依赖程度是否降低;二是房地产与银行盈利能力、风险关联程度到底如何;三是房地产市场对于消费的挤出效应如何?这三个方面决定了政府是否会下决心控制房价。

　　地方政府对于土地收入的依赖有增无减，虽然今年GDP保八无忧，但随着大规模基建需要大规模资金投入，地方政府负债率必然节节攀升，而税收却远不能赶上投资的步伐。于是，今年我们看到了大规模的查税、预征税以及欠税曝光等现象，正说明了在花团锦簇的经济增长数据背后，是地方财政的普遍吃紧。

　　北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收。另一方面，明年的出口情况并不乐观，内部的消费刺激政策不会轻易退出。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用，国家统计局总经济师姚景源表示，“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。从整个经济发展、扩大内需特别是以消费为主拉动经济来讲，这个行业非常重要。”房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。在此情况下，给房地产市场降温必然慎之又慎。

　　政府希望保持房地产市场的稳定，大力建设保障房，通过征税筹资金，并且使目前的高档房泡沫与银行脱钩。但投资者不会顺从，目前如此之低的贷款利率，必然是应贷尽贷，动用自己的现钱才是傻瓜。银行同样不听话。有个引人关注的现象是，年底信贷优惠政策退潮时，银监会并没有实行一刀切，各个银行自行其是。这说明银行不可能放弃房贷这一盈利大户，年底惜贷不过是为明年年初的信贷额争取空间。政府的政策将遭遇各方市场主体的抵抗。银行与房地产之间的防火墙形如薄纸，一捅就破。

　　国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，继续刺激居民首次购房需求，购房契税、房贷利率等优惠政策要延续，对二套房贷则要严格把关。鼓励存量房流转，提高借贷成本是解决房地产泡沫的正道，但有关方面很有可能投鼠忌器，不敢轻易加息，却为了抑制住房投资而提升税费。此举在短期内有可能会刺激房地产市场的通胀预期，房价、地价上升更为迅猛。金融危机之前正是如此，明年一到两次的加息将成为房地产市场的助燃剂。

　　房地产面临极大的政策风险。对于狂热投资者征收物业税一直在酝酿之中。11月28日，温家宝总理在上海考察时，专门考察了正在建设的上海市最大保障性住房工程进展情况，表示要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。物业税抑制是题中应有之义。

　　要抑制房地产市场的热度，一要连续加息，二要征收物业税。只要减少投资者的红利即能减少投资者的数量，有关方面绝不会不知如此浅显的道理。