此次《意见》对海外投资者以境外公司直接投资境内房产明确说“不”。第一条规定，投资非自用房地产，要遵循商业存在的原则，设立外商投资企业。

    “这不仅给海外热钱投机房产增加了成本，还给外资惯常的设立BVI离岸壳公司这种操作手法关上了门。” 某投行人士指出。

    此外，还对外商投资房地产企业的股权和项目转让加强审批。“这对外资进入国内房地产帮助项目融资持有一定股份，然后通过股权转让赚取收益的投资企业影响很大。”尹中立指出。

    此外，对境外投资者并购境内房地产企业做出明文规定，除了审批，还构筑了“防火墙”。《意见》第五条指出，要求妥善安置职工，处理银行贷款，要明文规定要以自有资金一次性支付全部转让金。此外，第八条指出，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。这也被业界解读为对外资投资房地产的调控重刀挥向股权换热钱、以股权并购进入国内房地产的方式。

    不过，分析人士指出，一些基金会与在境外设有分公司或是境内的项目公司通过境外公司控股的房地产公司进行合作。这种交易在境外可以直接完成。比如摩根士丹利在广州荔湾区已购买了多处物业，由于通过“影子”公司获得，并未留下交易痕迹。这类隐性的外资进入，也将不受《意见》的管制。