3.奖励增设车库

　　奖励增设车库，在中国台湾称为奖励增设停车位，指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务，与社会大众对于法定上停车位所有权使用的排他性及价格认知上有所不同，在市场交易上法定停车位价值实高于奖励停车位（参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定）。既然奖励增设车库负有供“公众使用”的义务，在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下，建造这种类型的车库，供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用，显然具有积极的意义，中国大陆的物权立法可以借鉴。

　　三、小区车库归属的确定规则

　　上述各种类型的车库在用途、权属及其处分方面存在着差异。法定车库作为建筑物区分所有权中的共用部分，必须分配给建筑物区分所有权人，开发商无权将其出售、出租给他人。假如商品房预售合同、商品房销售合同约定此类车库归属于开发商，则因该约定违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。

　　自行增设车库可以作为独立的物，称为所有权的客体，由开发商自主决定出售、出租的对象，在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权，具有法律效力。如果商品房预售合同、商品房销售合同对此类车库没有约定归属，建筑规划设计、土地使用权出让合同均未明确它们属于开发商，房屋所有权登记也没有将它们登记在开发商的名下，那么，依据建筑物区分所有权原理，这些车库应当属于共用部分，由建筑物区分所有权人共有。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了自行增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。

　　奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定，为设在区分所有建筑物特别是小区的银行、商铺等服务，必须将送货车、押运现钞车等停在奖励增设车库时，法律应当限制此类车库的处分形式，可以规定只允许出租甚至出借；对于其他的奖励增设车库，可以允许开发商出售、出租，且买受人、承租人不限于建筑物区分所有权人。如果这种类型的车库没有登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了奖励增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。

　　四、小区车库所用土地的权利性质及其意义

　　在某一车库纠纷中，某开发商将某小区的车库全部据为己有，出售给他人。其根据之一是：A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而车库所利用的是该块土地的地下空间利用权。笔者认为，我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度，尚无空间利用权（境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”），因而，系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的，该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。

　　在我国现行法上，业主的建筑物区分所有权存在的正当根据（权源）是国有土地使用权；没有国有土地使用权，建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有，以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在，一个房屋所有权就足够了。在系争案件中，车库所用地块的国有土地使用权，是A小区国有土地使用权的一部分，不仅是车库赖以存在的正当根据，而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据，应当被吸收入建筑物区分所有权之中，不应当置身于建筑物区分所有权之外。从房价的角度看，是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。