杨宋镇党委书记焦宝军表示，“杨宋的一切发展都围绕着中影基地进行，南北年丰的改造也有借助中影基地机遇的因素，既可以改变原来的村容村貌，还可以集约利用土地，农民也能从中获益，镇里十分支持他们的计划。”

　　直到2008年，伴随着中共十七届三中全会发布《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(下称《决定》)，停滞已久的年丰村宅基地换房实验看到了一丝实现的曙光。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位，这无疑为“农地入市”打开了一扇政策窗口。

　　据晨隆佳地内部人士介绍，在《决定》出台之前的2008年6月12日，怀柔区委书记王海平到杨宋镇考察时，口头肯定了南北年丰“宅基地换房”的计划。

　　随后，在《决定》正式公布四天之后，区农委牵头，区国土、规划、建委、杨宋镇等各部门于2008年10月23日专门召开了联席会议，以推进此事的进展。

　　最终，该计划被列入了《怀柔区2009年政府工作报告》，表述原文为“积极争取市级旧村改造试点，适时启动汤河口、杨宋等镇乡宅基地换房试点工作”。

　　这让久等的开发商看到了希望，不过从《财经》记者在怀柔区政府和区规划主管机构采访的情况来看，怀柔区虽然希望推进此事，但土地用途改变已超出区里可以决定的范围，且目前“上面政策并不清晰”，因此态度十分谨慎。

　　怀柔区农委新农村建设办公室工作人员2009年3月25日向《财经》记者表示，“区里十分支持南北年丰的计划，但我们没有申请上市级旧村改造试点。”

　　同日，怀柔区国土分局耕保征地科工作人员向《财经》记者表示，无论开发商是用“宅基地换房”还是别的概念，只要想开发，按照现在的政策，就必须走一级开发的程序。

　　政策困境

　　在晨隆佳地看来，政府审批“效率太慢了”。问题的症结公司负责人亦心里有数——“宅基地换房”最关键的问题还是农村集体土地如何流转。

　　按照现行的法律和政策，建设用地必须申请使用国有土地，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，更不能建设商品住宅，要想实现这个目的，只能先通过国家征收改变土地性质，开发商再通过“招拍挂”取得土地开发权。

　　然而，这个过程到底如何操作，如何实现，现在仍然没有成功先例可寻。而其中最难明确的一点，就是投资者或者开发商到底应该跟谁来谈判土地转让，土地转让过程到底由谁来主导。因为无论是以省、区、市还是如年丰村一样以村为单位来与开发商谈判，其弊端都是一样的——农民的土地权益在征地过程中很难受到充分保障，更无法分享政府低价征地与开发商“天价”拿地之间的高额价差，政府“土地财政”等现状也广受诟病。十一届三中全会提出要保障农户宅基地“用益物权”之后，这一问题立刻变得更为急迫。

　　《财经》记者近日获得的《土地管理法(修订草案)》征求意见稿(下称“征求意见稿”)进一步明确征收集体土地的范围，包括规划确定的城镇建设用地，规划范围外的基础设施、公共管理和服务设施、军事设施等公益性项目，还将另行制定公益性项目用地目录。

　　如此一来，晨隆佳地通过征收农民宅基地获得商品住宅用地的计划显得希望渺茫。

　　除了征收，“征求意见稿”还给出了农村集体建设用地流转的另一个途径，第88条规定，“依法取得的农村集体建设用地使用权，经所在地县级人民政府批准，可以出让、租赁、入股、作价出资等方式，用于非公益性项目。”

　　然而，第88条所言“农村集体建设用地”主要指乡镇企业用地，宅基地依然不能抵押和自由出让。并且新增的第95条第二款明确，“商品住宅建设应当使用国有建设用地”。

　　若“征求意见稿”上述条款得以最终实施，晨隆佳地的这条出路也将被堵死。

　　北京市此前拟定的《农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》部分印证了上述判断。该意见提出待国土资源部正式出台相关规定后，北京将开展“宅基地换房”的试点工作，但农民所分得的房屋仍是集体产权，而腾退出来的宅基地也仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

　　在这样的政策背景下，启动于2005年的北京密云巨各庄镇蔡家洼村“宅基地换房”实验取得了成功。来自《新京报》的消息称，该村在节约的宅基地上建起的是观光采摘园，村民所住的住宅楼也仍为集体产权，只在集体内流转，不能对外出售。

　　目前，摆在晨隆佳地面前的路似乎只有两条，要么继续争取通过征收改变宅基地性质，要么放弃商品房开发