在中共十七届三中全会提出允许农村集体建设用地依法转让之后，酝酿近三年的北京怀柔区杨宋镇南、北年丰村宅基地换房被纳入了怀柔区政府工作报告。这使村委会看到了项目可能推进的一丝希望，亦引起了希望引“农地入市”的各种力量的关注。

　　尽管近年来小产权房遍地开花，但类似年丰村一样计划通过走正常规划，层层报批，将宅基地改建商品房的并不多见。正因为此，这一计划也引起了许多看中未来“农地”投资价值的投资者的高度关注。年丰村报批计划能不能成功，“北京”会如何做，是他们关注的主要问题。

　　但也正由于事涉土地用途的改变，从年丰村计划的报批进程看，这一想法在很长时间内仍然是天方夜谭。即使项目的主操作者们在“新土地改革”的大方向下看到了一丝实现的可能性，但直至现在，在有关具体操作细则明晰之前，各级审批部门仍在观望。

　　换房实验

　　北年丰村位于京承高速、大秦铁路以南，距怀柔县城约5公里，全村500多户。

　　2009年1月，记者走访北年丰村，正在村务公开栏公示的《怀柔区杨宋镇南北年丰村村庄规划》(下称《村庄规划》)显示，原“村民住宅用地”缩减为原来的约三分之一，其余的三分之二被规划为“发展备用地”，开发单位是北京晨隆佳地置业有限公司(下称晨隆佳地)。

　　北年丰村党支部书记穆启然介绍，该村准备与晨隆佳地合作“宅基地换房”，先在村里的空地盖楼，盖好一部分，就让一部分村民先搬进去，然后再把空下来的民居拆掉。这样“边盖边拆”，逐渐把所有的村民全部搬进楼房。

　　记者从晨隆佳地方面了解到了更为详细的规划。根据双方2006年签订的协议，上述“村民住宅用地”和“发展备用地”等集体建设用地将分为两部分。

　　一部分由晨隆佳地为该村建设村民住宅楼、商业用房、村委会办公楼、幼儿园、老年活动中心、社区卫生站等，这部分土地及地上建筑的所有权归村集体所有，不改变土地性质。

　　其余部分由晨隆佳地按政府规定的开发程序办理征地手续，将集体建设用地转换为国有建设用地，取得国有土地使用权后，建设商品房及配套设施出售。

　　协议还显示，村民住宅楼为14.45万平方米，商业用房为1.61万平方米。穆启然说，按照未最终确定的方案，每户三分宅基地(约200平方米)可置换270平方米的住宅楼，外加30平方米的门面房。

　　据晨隆佳地总经理龚佑成等负责人介绍，该公司是一家民营企业，目前主要有南北年丰改造和四川泸州旧城改造两个项目，南北年丰项目总投资约30亿元，所需资金全部由其解决。

　　“宅基地换房”在中国农村不是新鲜事，苏州、无锡等地早在2001年即开始实验“农民集中居住”。当地政府委托开发商集中建设农民小区，让农民上楼，原宅基地、空闲地等集体建设用地则未经征用直接用于工业建设，这一做法于2006年在江苏全省推开。

　　随后，天津为破解土地和资金双重约束的难题，也于2005年下半年开始了类似的实验，“宅基地换房”这个新名词也正式诞生。天津的做法是，农民按规定的置换标准以宅基地换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住，原宅基地复耕后，征收为国有，通过“招拍挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

　　这些地方，均集一省之力推换房工程。其最终目的，都是要将农地置换为工商业用地甚至住宅用地。但这些做法均受到中国现行土地管理政策的制约，在中国严格土地用途管理和收紧土地审批权之后，很难完全展开。且由于这种做法仍以省区市的行政力量来主导征地和转让的全过程，农民没有话语权，其利益难有保障。

　　但在土地的巨大收益面前，各地仍难遏制冲动。今年1月，美国农村发展研究所、中国人民大学、美国密歇根州立大学联合发布的独立调查结果显示，中国一些地方政府为了增加建设用地指标，正在大力推行“农民集中居住”，在安徽、河北、湖南、陕西等17个农业大省中，平均3.1%的村庄已把农民搬迁到集中安置的楼房，7.4%的村已听说政府计划实施“集中居住”，其中江苏10%的农村已实施“集中居住”，超过27%的农村准备实施“集中居住”，浙江、安徽、四川、山东等省紧随其后。

　　据《财经》记者了解，目前北京怀柔、密云、平谷、通州、房山等多个郊区县均有类似计划。

　　一线可能

　　3月25日，北京市规划委员会怀柔分局规划和建设工程管理科工作人员告诉《财经》记者，“政府批的是南北年丰《村庄规划》，不涉及宅基地换房，村里是有那样的计划，但应先经发改委、国土局的批准，才能办理规划许可证等事项。”

　　晨隆佳地常务副总经理叶如清则向《财经》记者透露，“已经向发改委、国土局报了材料，申请立项，但现在还没有回音，我们已经等了三年了。”

　　据晨隆佳地总经理龚佑成介绍，2006年经朋友介绍，他来到杨宋镇北年丰村，发现村里有搞活经济的想法，双方经过探讨，提出让农民集中住楼，节约下来的宅基地搞开发的思路。得到镇里大力支持后，范围扩大到南、北年丰两个村，并开始逐级上报，但进展十分缓慢。

　　受开发商委托进行南北年丰村规划设计的北京军都晨宇工程设计有限公司工程师刘宏华告诉《财经》记者，“开发商最初将在宅基地上盖商品房的计划列入了南北年丰的《村庄规划》，由于不符合‘宅基地不能建商品住宅’的规定，一直未能批准。”

　　“今年，开发商做出妥协，现在批准的《村庄规划》只是规定了农村各类土地的性质，不包含盖商品房的计划。”刘宏华说。

　　晨隆佳地常务副总经理叶如清则表示，“《村庄规划》批下来了，哪块是农村建设用地定下来了，我们就在建设用地上做我们的开发规划，然后走征地的手续，改变土地性质，通过交纳土地出让金，获得国有土地使用权。”

　　在晨隆佳地和南北年丰等待的三年里，国家“十一五”重大文化产业推进项目中影数字制作基地落户杨宋镇，于2005年12月26日开工，至2008年7月底竣工。

　　开发商和村里从中看到了机遇。龚佑成表示，不愁商品房卖不出去，中影基地的演员、工作人员就是他们的目标客户之一，在他们的规划中，不仅有商品住宅，还有步行街等商业设施。