上诉人（原审原告）：周某某。
委托代理人：郭百淼，河南仟方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：米某某。
上诉人周某某与被上诉人米某某租赁合同纠纷一案，郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）于2009年11月25日作出（2009）郑民三初字第X号判决。周某某不服该判决，向本院提出上诉。本院于2010年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人周某某的委托代理人郭百淼，被上诉人米某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月31日，米某某与周某某签订了一份租赁合约。租赁合约约定：一、米某某愿意出租，周某某承租米某某所有的门牌号为郑州市X街X号的一楼面向北的露面作为商铺（以下简称租赁单位）。租赁单位的面积为签订本协议时米某某已间隔好的现有面积，米某某为租赁单位所提供的设施及设备即为签定本协议时该单位现有之设施及设备。二、甲乙双方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，租金自2006年8月1日起始计，每月人民币贰万伍仟元整。三、在租赁期内，周某某每月首日或国务院规定的每月第一个工作日或之前向米某某预缴当月租金，直到周某某有拖欠之情形，则每日按本合约约定的月租金的0.25%另计罚金，直到周某某向米某某缴足所欠租金及罚金。双方同意，如周某某逾期五天仍未能将租金交给米某某，则米某某可视此行为为周某某已无能力继续履行本合同，米某某可将本合约提前终止，没收周某某所交保证金并将单位另租与别人并向周某某追收欠租及罚金。四、周某某须在签署本租约的同时交予米某某租赁保证金人民币伍万元整，该保证金不计利息。周某某如在所订之租赁期未满前退租时，及由于周某某违反本租约有关系款而使本组提前终止时，则作周某某毁约论，米某某可以因此没收保证金。五、除非事先得到业主书面同意，周某某不得将单位转租或分租予他人（第三人），或与（给）其他未经米某某书面同意之人士（第三方）共用（占用）。如周某某有违反本条款之情形，米某某可以提前终止租赁而无需向周某某作任何赔偿。
合同签订后，周某某支付米某某房屋租赁保证金5万元，米某某依约定将房屋交付周某某。周某某随即将房屋转租给邰俊伟、王运甫使用。2008年7月19日合同履行期限届满前，米某某发现周某某的转租行为，向周某某提出终止协议，并来到租赁房屋处向周某某发出终止租赁通知一份。内容为，周某某（并实际租户时尚沙龙东主）：根据双方租赁协议，协议租户只可以本人使用租赁物业，租户不得转租、分租或与他人共用。经查，贵租户已经将该物业转租或与他人共用，严重违反协议条款，本人正式通知周某某及实际租户时尚沙龙东主，双方自今日起，终止原租赁协议，本人将依法追讨相关损失。通知落款人为米某某，签收人为邰俊伟。诉讼中邰俊伟以证人身份出庭，证实了上述事实。
原审法院认为：米某某为香港居民，本案系涉港合同纠纷。合同履行涉及的不动产所在地在我国境内，依照民诉法专属管辖条款，原审法院作为合同履行地的人民法院，周某某选择原审法院进行诉讼符合相关法律规定。双方当事人在合同中和起诉前未就法律适用作出约定，但案件涉及的标的物和法律关系发生的事实均在我国境内，涉外合同的双方当事人没有选择处理合同争议所使用的法律时，应当按照最密切联系原则选择以我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。
周某某、米某某于2006年7月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反中国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应履行。双方在合同中明确约定周某某不得将房屋转租或与他人共用，否则米某某有权提前解除合同，没收保证金。该保证金是就一方违约时如何处理作出的约定，具有违约金的性质，属于当事人的意思自治，应当予以尊重。本案争议的焦点就是周某某在租赁期间是否将房屋转租他人。证人邰俊伟是房屋实际用户，与米某某认识在先，与双方均无利害关系，其出庭作证说明了周某某转租房屋及米某某提出终止履行协议的事实，其证言真实可信，予以采纳。如果合同正常履行完毕，米某某本应当将保证金退还周某某，但因周某某违约在先且双方就何种情形没收保证金有明确约定，故应当按照双方约定处理，周某某要求退还保证金的请求与事实不符本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，第一百二十六条第一款之规定，判决：驳回原告周某某的诉讼请求。案件诉讼费1050元，由周某某负担。
周某某不服该判决上诉称：1、米某某提供的证人邰俊伟现在正在承租被上诉人的房屋，证明证人与米某某之间存在利害关系。2、证人邰俊伟没有任何证据证明与周某某之间存在房屋租赁关系。3、米某某从未通知周某某终止租赁协议。4、周某某与米某某租赁合同已经到期，应该返还保证金。请求撤销一审判决，改判米某某退还周某某租赁保证金5万元。
米某某在庭审中口头答辩称：1、证人邰俊伟、王运甫既与米某某认识，也与周某某认识，并且先与周某某认识。原审判决书中“与米某某认识在先”的表述应系笔误。现在王运甫虽然正在承租米某某的房屋，但根据王运甫2010年8月31日所办的个体工商户营业执照可以确定，王运甫在米某某与周某某约定的租赁期间已经开始承租上诉人的房屋。2、不仅有邰俊伟的证言可以证明证人与周某某之间存在房屋租赁关系，而且，王运甫所办的个体工商户营业执照也可以证明证人与周某某之间存在房屋租赁关系。3、在合同即将到期时，米某某发现房屋周某某转租，即电话通知周某人，并到周某承租的房屋内送达了终止租赁协议通知书。综上，周某某违反了双方约定，依据租赁合同，米某某有权没收保证金。请求驳回周某某上诉，维持一审判决。
根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为，米某某应否归还周某某的5万元租赁保证金。
本院查明的事实除与一审相同外，另查明，1、王运甫所办个体工商户营业执照所记载的苑陵街X号即为米某某的出租屋，办证日期为2006年8月31日。邰俊伟、王运甫共同承租此房屋。2、原审判决书中关于“与米某某认识在先”的表述系笔误。
本院认为，周某某、米某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反中国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于米某某提供的证人邰俊伟现在承租米某某的房屋、证明证人与米某某之间存在利害关系的问题。证人邰俊伟虽然是米某某现出租房屋的实际用户，但在米某某与周某某约定的租赁期间，邰俊伟、王运甫已经开始承租此房屋。现有证据证明邰俊伟与米某某有利害关系尚不充分，邰俊伟的证言真实可信。二、关于邰俊伟没有任何证据证明与周某某之间存在房屋租赁关系的问题。邰俊伟与王运甫共同承租苑陵街X号房屋。王运甫所办营业执照足以证明在米某某与周某某约定的租赁期间，实际使用该房屋的是邰俊伟、王运甫，而非周某某。邰俊伟的证言可以采信。三、关于米某某从未通知周某某终止租赁协议的问题。在合同即到期前，米某某到其出租的房屋内送达了终止租赁协议通知书。周某某本人是否直接收到米某某所送终止租赁协议通知书，并不影响通知书的送达。综上所述，周某某的上诉理由与事实不符，本院不予支持。周某某违反合同约定，将所承租房屋转租他人的事实存在，对米某某依照合同约定没收保证金的行为予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元由周某某承担。
本判决为终审判决。
审判长马军杰
审判员庞敏
代理审判员魏彩莲
二O一O年四月十九日
书记员关晓海
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