购房游戏，谁是赢家──谈签订预售合同的策略与技巧

购房游戏，谁是赢家──谈签订预售合同的策略与技巧 

    中国人习惯于“用今天的钱”，讲求“既无外债又无内债。”随着我国房改的进一步深化，房屋租金的逐年递增，买房已是大势所趋。国人已开始接受国外的“用下个世纪的钱”的观念。
    买房是件大事，自然要多思慎行。对老百姓而言，买房又往往是外行，经常看不懂其中的“门道”，结果在各类房产销售人员“花好桃好”的劝诱下，常常辨不清方向，从而丧失交易的主动权，成为仰着头看房产商的处于被动状态的购房者。
    但其实，只要掌握些必备的购房知识与策略技巧，你完全可以成为有底气的笃定泰山的购房者。
    本文主要谈些签订预售合同的知识与技巧，供期房购买者参考。
    根据我国《城市房地产管理法》第48条的规定，商品房预售应符合下列条件：开发商已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；同金融机构已签订预售款监管协议；经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
    与购买现房相比，购买期房会有一定的风险，比较常见的正常风险如商品房造价调整，预售方延期交房和无房履约等，无法预料的还有火灾等非正常风险。所以为了降低购房风险，购房者完全可以理直气壮地请房产商予以配合，提供上述资信证明，有针对性地做好对房产商的有关资信了解工作。
    一般情况下，房产开发商与销售商是一致的。购房者买房首先要看房产商的身份资格，即看其企业法人营业执照。其次，选择好的房产开发商是很关键的。
    房地产开发企业的开发资质等级、开发商信誉和开发商的开发业绩是选择时需注意的三大要点。开发资质是按企业注册资金的多少来划分的。根据建设部的《房地产开发企业资质管理规定》的要求，房地产开发企业资质等级一般分为资质一级、资质二级、资质三级三个级别。俗话说，大树底下好乘凉。一般而言，级别越高的房地产企业，信用较好，其开发的楼盘较能适应市场需求，物业管理和服务水平也较高。所以购房者在商品房价格、房型、环境、交通等条件差不多的情况下，应尽量选择信誉好，实力强的房产开发商。
    如果房屋的出售是由房地产中介公司代理，购房者则应查验该中介公司是否有工商营业执照和中介代理资格，其服务人员是否持有房地产经纪人许可证。另外，购房者要注意购房合同是同房产开发商签订还是同中介商签订。如果是与中介商签订，就必须在合同中明确一旦发生诸如交房、质量、包修等争议后法律责任由谁承担，以防止开发商与中介商扯皮，相互推诿，使购房者的利益得不到保证。
    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚属建造初期，因此，购房者在预购期房时，应在综合了解开发商有关情况的基础上，实地考察建房基地，核对开发商提供的有关售楼资料和刊登的广告，验明预售合同的内容和售楼书的说明是否与实际情况相符。正所谓“知己知彼，百战不殆。”购房者若能重视上述要点，做到心里有底，买起房子来就会放心与得多。
    二、切勿迷信格式合同，签约时做到有理、在房产商提供的预售合同都是由市工商局监制，房管局印制的格式合同，这比以前由房产商自行拟订的五花八门的合同要完整规范的多，尤其是97版《上海市内销商品房预售合同》（以下简称合同），在保护购房者利益上下了不少功夫，但购房者不要盲目迷信这类格式合同，因为在实践过程中发现合同中有许多条款仍不够严密，有的甚至偏袒了房产商的利益。
    所以尽管有了这样的标准合同以及一系列规范房屋交易的法律文件，由于房产商处于一种较为有利的地位，一些房产商仍然会想出一些花样，如对预售合同中不利于其的某些条款不填或划掉；让某些对己不利的条款用补充条款的方式使其不起作用；在补充条款中订一些对双方貌视公正实际上却很可能严重损害购房者利益的条款。因此，购房者仍需慎重地逐条逐款审清合同内容。对于房产商的介绍，应持客观审慎的态度，不要轻信，碰到说得“天花乱坠”和无理的房产商，尤其要加以警惕。在对一些切实维护自身购房利益的条款磋商中，要坚定自己的原则与立场，在与房产商平等协商的基础上，订好有关补充条款，明明白白地签约，切不可让房产商“牵着鼻子走”。
    让我们根据预售合同的内容，具体谈签约知识与技巧。
    1、查验预售许可证，弄清产权证性质。
    合同第一条是“甲方通过___________方式取得______区/县_________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为……。上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经_________局批准上市预售（预售许可证编号：……。”
    在我国预售商品房实行许可证制度。故若房产商未取得预售许可证，则其与购房者所签的合同应为无效。作为房产商，理应在售楼广告和说明书中载明该证编号，并向购房者出示《商品房预售许可证》。而作为购房者，在签预售合同之前，必须有针对性地查验一下房产商是否确已取得该证，以防止自己辛辛苦苦签的合同成为废纸一张。购房者还要特别注意自己购买的物业、楼号和层号是否在预售许可证的范围内，避免日后造成麻烦吃“哑巴亏”。
    关于房地产权证。对期房而言，房产商在商品房竣工验交时能否取得大产证，取得何种性质的产证主要得看其土地取得方式。若是通过“出让、转让”方式取得的土地，其房地产权证（包括大产证、小产证）为“绿证”，可直接上市转让变现；若是通过“划拨”方式取得的土地，房地产权证则是“黄证”，转让时要按房价的1%补缴土地收益，出租时也要按标准补缴土地收益，所以购房者要弄清产权证的性质，避免日后支付“黄证”所引起的额外费用。
    2、有必要补充约定使用面积，并依法约定以后发生面积误差时的处理方法。
    在预售合同中的面积均为“建筑面积”，这是一个在日后交房时易产生纠纷的问题。相同的建筑面积，因使用率不同，使用面积会相差很大。购房者从自身利益出发，可就某些房屋部分具体约定使用面积，作为合同的补充条款。如约定“卫生间的使用面积应达到8平方米”。
    预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能导致购房者所购置的期房面积多少有所变化。合同中根据面积误差的多少约定了三种处理方式：“总房价款保持不变”、“多退少补”和“退房”。就“多退少补”而言，实践中可能会与购房者的初衷相违背，增加了购房者的经济负担，使得购房者的利益得不到维护。根据《上海市房地产转让办法》第44条规定：“建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足合同约定的，房地产企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人；但预售合同另有约定的，从其约定。”这一规定体现了“多退少不补”的原则，明显倾向于保护购房者，故购房者可以据此在补充条款中约定对面积发生误差时的处理方法。若面积误差达到±2%或±3%，购房者则可提出退房。
    3、慎重付款，配合监管银行对房产商的监督。
    房产商有预售款监管银行，购房者付款时请直接交至银行，而切勿以现金形式直接支付给房产商，这可以起到银行对房产商的监管作用，保证房产商专款专用，避免其挪作他用，导致工程停建、缓建，从而能更好地保护购房者的利益。购房者应等监管银行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，购房者均应取得由房产商开具的发票，而不仅仅是收据。