关于承租人优先购买权的思考

　　优先购买权是我国一项重要的民事法律制度。所谓优先购买权是指法律关系主体在特定的买卖关系中，依据法律规定，在同等条件下，享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。在我国民事法律制度中包括：按份共有人的优先购买权、共同共有人的优先购买权、原股东的优先购买权、承租人的优先购买权等。一直以来，优先购买权在发挥物的效用，稳定社会主义市场经济秩序中起着积极作用。

　　承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。在《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条等民事法律及相关司法解释中，对承租人优先购买权做出了相应的规定。设立承租人优先购买权制度，一方面维护了出租人的处分权，另一方面赋予承租人在购买承租房屋时的优先权，在保证物权变动的同时，使租赁法律关系不受影响，维护交易安全，促进物的流通与利用，更有利于保护承租人的利益。

　　随着社会的发展，法律制度的完善，承租人优先购买权制度在司法实践中的应用也存在质疑。如原告甲诉被告乙房产确权纠纷一案中，甲是房屋所有权人，2006年11月2日甲和乙签订房屋租赁协议，租赁期自2007年1月1日至2009年12月31日止。在此期间，甲因急需用钱，通过拍卖的方式，于2006年12月18日又与购房人丙签订了一份房屋买卖合同。双方约定，丙向甲支付5万元定金，甲在7日内交房，如甲违约，甲应双倍返还丙所交定金及并赔偿相关损失。甲丙在房产部门办理房屋过户手续时，房管部门征求乙意见，乙表示在同等条件下愿意购买此房。为此甲于2006年12月25日将乙诉至法院，要求确认其与丙的房屋买卖合同有效，并要求解除其与乙的房屋租赁协议，丙作为第三人参加诉讼。庭审中，原告甲拿出房屋所有权证书、房屋租赁协议、房屋买卖合同等有效证据，证明房屋所有权归属及房屋买卖合同有效，以支持自己的诉讼主张，而被告以原告侵犯其优先购买权为由，反驳原告的诉讼主张。一审法院经审理认为，原告与第三人的购房合同是双方真实意思的表示，且没有违反法律强制性规定，应当认定房屋买卖合同有效；并根据“买卖不破租赁”的原则，维持租赁的效力，由丙继续履行与乙的租赁合同。一审判决后，乙不服上诉至中级人民法院，中院经审理认为：因甲侵犯了乙的优先购买权，因此，中院不予支持甲要求法院确认其与丙所签订的购房协议合法有效的诉讼请求。2007年11月丙向法院提起诉讼，要求判令甲双倍返还购房定金，并赔偿因迟延履行所造成的损失。面对丙的诉讼主张，结合中级法院的终审判决，法院觉得很为难：一方面甲与丙签订的购房合同是双方当事人真实意思的合意，并不违反法律的强制性规定，另一方面上级法院对一审判令购房合同有效的判决予以撤销。

　　确定本案定金是否应双倍偿还的关键是要确定购房合同的效力。二审判决作为终审判决以侵犯承租人优先购买权为由撤销一审裁判，笔者认为有四点有待探讨：

　　一、合同的有效与无效

　　所谓合同效力是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方的强制力，因此发生法律效力的合同首先是依法成立的合同。合同成立是指合同符合一定的要件而被法律认为客观存在的事实。合同成立所具备的条件包括：?1?有双方当事人；?2?当事人须对合同的主要条款达成合意；由此可以看出合同成立是客观事实，而合同效力则是法律按照当事人的合意赋予已经成立的合同以法律效力，从而在法律角度对合同予以评价。通过法律对合同的评价，合同可分为：有效合同、无效合同、可撤销、可变更合同和效力待定的合同四种。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条之规定:　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由此可以看出依法成立的合同如不存在第五十二条规定的无效情形自成立时生效，如存在无效情形则自始无效。就本案而言，笔者认为:甲与丙签订的购房合同系当事人双方真实意思表示的合意，并且没有违反《合同法》第五十二条有关合同无效的相关条款，因此应认定购房合同有效。

　　二、侵犯承租人优先购买权是否当然导致合同无效

　　承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承担人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，出租方与购房人所签订的购房合同并不当然无效，只有承租人主张（即通常所说的诉）合同无效，才适用《民通意见》第一百一十八条，认定合同无效。就本案而言，原告出租方起诉要求确认其与第三人丙的房屋买卖合同有效的诉讼请求（本诉），被告承租方没有提出反诉，即没有诉，依据“告诉才处理 ”的原则，承租方没有告诉，法院不予受理，即法院不能主动作出“购房合同无效”的裁判。因此，侵犯承租人优先购买权并不当然导致合同无效。

　　三、承租人优先购买权制度是否有违物权行为的无因性

　　承租人优先购买权制度是法律赋予承租人的一项权利，旨在保护承租人在物权变动中同等条件下的优先权，保证承租人对房屋相对稳定的使用权，最大限度地保证房屋的所有权与使用权的一致。物权变动是物权发生、转移、变更和消灭。引起物权变动的原因包括：民事法律行为、事实行为与事件、行政行为或法院判决。作为引起物权变动原因的法律行为，在德国法系国家中被称为物权行为。关于物权行为的概念和构成，学界存在争议，主要有以下几种观点：⑴目的说：认为物权行为是以物权变动为目的的法律行为;⑵内容说: 认为物权行为是以物权变动为内容的法律行为；⑶要件说：认为物权行为是以物权行为的构成要件的法律行为；⑷效果说：认为物权行为是发生法律效果的行为；⑸目的与要件结合说：认为物权行为是以物权变动为目的并须具备意思表示及交付或登记两项要件的法律行为。所谓物权行为之有因或无因，是指物权行为的法律效力是否受债权行为的影响。依物权无因性理论，原因行为即债权行为的不成立、无效或被撤销，并不影响物权行为的效力。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此规定是物权无因性的法律依据。由此我们可以看出，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权本身的设立、变更、转让和消灭是两个相互区别的概念。前者适用有关合同法的规定，而后者适用有关物权变动的公示公信原则，所以未经公示的物权只是不发生物权变动的效果，但物权合同仍然有效，当事人可以依据合同主张违约责任。而承租人优先购买权制度的设立，一方面使承租人作为购房合同的第三人拥有了干涉合同当事人意思自治的权利，有违私法精神；另一方面其混淆了原因行为与物权行为，将承租人的优先购买权作为原因行为成为导致物权合同无效的条件，使当事人在丧失物权的同时也丧失了主张合同权利的权利。因此，笔者认为：承租人优先购买权制度有违《物权法》有关物权无因性的相关制度，一定程度上增加了交易的不确定性，恰恰侵害了合同当事人的合法权益。

　　四、保护承租人优先购买权的同时可能限制出租人的处分权

　　因出租人是房屋的所有权人，享有完整的所有权的全能，包括：占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租，行使了收益权，同时将使用权让与承租人，但承租人仅享有对房屋的使用权，而出租人作为房屋所有权人仍然享有使用权以外的其他全能（包括处分权），所以出租人理应享有房屋的处分权（包括出卖房屋的权利）。承租人优先购买权制度在维护合法有效的租赁关系，保护承租人优先购买权的同时，某种程度上限制了出租人的处分权，使出租人丧失了自由交易的权利，限制了物的流转。虽然依法律规定出租人在出卖房屋时有“通知”的义务，以确定承租方是否有意购买，但在司法实践中，对于是否“通知”的确认及“同等条件”的操作还不够完善，从而导致出租方与第三人的买卖合同归于无效，第三人既得不到物权，又不能按合同约定追究违约责任，可谓苦不堪言。就本案而言，甲作为房屋所有权人理应有权决定出卖自己的房产及选择买主。承租人优先购买权制度的设立使得甲出卖自己房屋的处分行为处于不确定状态，一旦承租人主张房屋买卖合同无效，则自己的处分行为即归于无效，第三人也会因买卖合同无效而丧失物权及合同的相关救济权利，仅能就已支付的定金依据欠款的有关规定要求返还，而不能适用买卖合同中有关定金罚则的约定，出现当事人权利保护的明显偏废。

　　综上所述，笔者认为：就出租人甲起诉要求确定与购房人丙房屋买卖合同有效之诉本身就是多余的，因为在买卖法律关系中，出租人没有必要与他人签订一份买卖合同，再提起一个确认之诉。当然，当事人有诉权，只要是符合起诉条件的，法院都应受理。对于确认之诉，法院应按照合同成立、生效等合同法相关条款进行审查，只要符合合同成立生效的条款，就应确认合同有效。而对于承租人乙不服一审判决提起的上诉，仅是就一审的上诉，并不是一个新的诉（如上文所述），所以不应适用主张侵犯承租人优先购买权的相关规定。对于二审法院因侵犯乙的优先购买权而撤销一审判决甲与丙的购房合同有效的裁判，因是生效判决应予遵守，对于购房人丙要求甲按合同约定双倍返还其定金及相关损失的诉求，如果支持，无疑是又一次认定了购房合同有效，从而有违生效法律文书的既判力。因此只有依照民间借贷的相关规定，判令甲返还丙的定金及利息，而丙不可能享有合同条款约定的双倍返还定金的权利。由此案我们可以看出承租人优先购买权制度在最大限度的保护承租人权利的同时，对于购房人权利的保护有待完善。我们相信在中央“构建和谐社会”的倡导下，在“以人为本”思想的指引下， 我国法制建设必将逐步深化，法律体系的也将不断完善，人的权益也将会得到更好的维护。