夫妻共有房 分别卖他人 一房两卖哪个作数
发布日期:2009-06-26 文章来源:互联网
对这一房两卖如何处理?
根据民法通则的规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。如第三人善意有偿取得该项财产的,应维护其权益。对其他共有人的损失,由擅自处分人赔偿。本案中,张甲与肖乙对夫妻共有房屋,应经过协商取得一致意见后才能处分,但他们分别卖房均未取得对方的同意,都是无效的。可第三人董某善意有偿取得该房屋,应为合法所有人。然而,房屋属不动产,根据民法原理,不动产不适用善意取得制度,故本案两次卖房行为均无效。
笔者认为,上述分析都是适用民法中的一般规定,看似有理,实则错误。对于夫妻的共有财产,应按特别法优于普通法原则处理,即适用婚姻法及其司法解释。婚姻法规定,对夫妻共有财产,夫或妻有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”本案中,胡某和董某均有理由相信卖房是张甲与肖乙夫妻共同意思,故张甲与肖乙不可对抗买受者,两次买卖房屋合同均有效。不动产所有权变动以登记为公示方式,房屋所有权已办理过户登记于董某名下,故其所有权应由董某享有,肖乙只能向胡某承担违约责任。
王永东 邓中华
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