在别人宅基地上出资建房出资人能否直接取得房产权
2005年5月,刘斌向土地管理部门申请了一块建房用地,取得了建房许可证。因缺少资金,刘斌便邀请朋友万四清合伙建房,双方约定:万四清投入建房资金,房屋产权归万四清所有;房屋建成后双方合伙经商。双方签订了书面协议,万四清出资11万元建成了房屋。双方合伙经商一年后,因账目往来发生纠纷,故终止了合伙。刘斌向万四清主张房屋产权,遭拒绝,便提起了诉讼,请求法院确认房屋产权。
[分歧]
本案争议的焦点是房屋产权的归宿。对此,产生两种不同观点:第一种观点认为:该协议表面上是合伙建房协议,实为房屋所有权转让协议。房屋虽由刘斌建造,但万四清是房屋的出资人,房屋产权应归万四清所有。第二种观点认为:万四清没有经有关部门的建房许可,不能以自己出资建房为由直接取得房产权。
[评析]
笔者同意第二种观点。根据我国城市房地产管理法第三十八条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。在我国法律规定中,房屋与土地属于不同的财产,房屋所有权与土地所有权相互分离,但取得房屋所有权必须以取得土地使用权为前提条件。1982年,国务院关于《村镇建房用地管理条例》第5条规定:个人建房用地,应按照规定办理审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。由此可见,公民个人不享有土地所有权,公民个人自行建造房屋,必须依法取得宅基地的使用权。
在本案中,刘斌经过合法程序办理用地手续,并取得了建房许可证,因此,刘斌建造的房屋为合法建筑,有资格取得房屋的所有权。需要注意的是,刘斌仅仅是“有资格”取得房屋所有权,并非已经取得房屋所有权。建房许可证只是政府允许其建房的依据,而不是房屋所有权的证明,确认房屋所有权的有效证件是房管机关核发的房屋所有权证。因此,刘斌虽然持有建房许可证,但并不代表房屋归其所有。而万四清虽与刘斌订有合伙建房协议,并且出资了全部建房款,但其缺少取得房屋所有权的必备条件,即建房许可证,万四清也不能直接取得房屋所有权。同时,刘斌尚未进行所有权登记,也不能取得诉争房屋的所有权。
江西省鄱阳县人民法院:彭跃进 刘顶峰
- 上海农村宅基地房屋建设的出资人能否获得拆迁赔偿? 3个回答10
- 宅基地有了建房许可能盖房吗之后能办房产证吗 1个回答0
- 宅基地有了建房许可能盖房吗之后能办房产证吗 1个回答0
- 在别人宅基地上建房合法吗? 1个回答30
- 宅基地能否转让或继承(有房产证) 2个回答0
- 出租人没有违约,但承租人无法经营,可否解除租赁合同?
- 农村建房房主过世,工程欠款由配偶承担,还是由继承人承担?
- 孙子接受祖父母房屋赠与后逼迫老人搬离,法院判决撤销赠与
- 拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任
- 开发商交付的房屋存在严重质量问题,买受人能否拒绝收房?
- 恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
- 【典型案例】经济适用房的产权权属如何认定?
- 律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例
- 借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋
- 父母共同房屋,母亲去世,父亲私自处置,子女起诉无效案例
- 父亲名下房屋,部分子女主张借名买房,法院如何让判断归属
- 夫妻为借款将房屋以买卖名义抵押给债权人,后起诉合同无效案例
- 非本村成员购买宅基地签署合同,卖方起诉无效纠纷
- 夫妻离婚后,一方不愿分割共同房产怎么办
- 签约后交付前房屋变“凶宅”,谁该担责?