关于商品房买卖合同纠纷一案的代理词

发布日期：2009-06-30 作者：超级账号5律师

首席仲裁员、仲裁员：
陕西贺宝虎律师事务所接受申请人田浩的法定代理人何芳英的委托，本所指派贺宝虎、权元律师在申请人田浩诉被申请人陕西佳和房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中担任其仲裁代理人。接受委托后，我们依法进行了调查取证，又参与了庭审调查，现结合事实与法律，发表如下代理意见：
一、本案所涉商品房预售合同在2006年11月4日签订，根据《合同法》的相关规定，合同主体一方的买受人是未成年人，该行为都是由其法定代理人行使的，在撤销权期限内其法定代理人也未行使撤销权。因此，该合同为成立有效。
但是依据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。”及依据《合同法》第53条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
故，本案审理还应当适用特别法优于一般法的原则。根据案件审理的事实，被申请人至开庭审理也未办理《商品房预售许可证》。因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定该合同无效。
二、根据《合同法》第58条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被申请人应当依法返还申请人购房款174032元。
三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”被申请人应当支付申请人购房款的利息，2006年度银行同期存款活期年利率为0.72%，天数2006.11.4至2009.4.22共计876天。计算方法为：购房款174032*年利率0.72%/360*天数876=3049.04元。
综上意见，仲裁庭应当依法维护申请人的合法权益。返还购房款174032元，利息3049.04元，共计177081.04元。望仲裁庭在评议时予以考虑。

代理人：贺宝虎、权元
2009年6月30日

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