周继伦等五人与睢宁县房地产开发总公司地源有限公司相邻采光权纠纷案

    阳光的价值如何确定，最好是通过当事人的协商来达成共识，这是比任何鉴定机构的评估结论更令当事人信服的。但是并非每一个案件都能以调解解决结束，在当事人双方争议调解不成时，如何才能更好地保护“采光权”，应该看到，采光权的维护是一个综合的社会问题，仅靠某一部门或某一人是难以完成的，需要社会多方主体的共同参与。

    【案件索引】

　　二审法院：徐州市中级人民法院

　　裁判文书编号：（２００４）徐民一终字第７８２号

　　裁判日期：２００４年５月１７日

　　【案  情】

　　原告周继伦

　　原告谭运凯

　　原告陆树辉

　　原告徐孝田

　　原告周东平

　　被告睢宁县房地产开发总公司地源有限公司

　　２００２年７月，睢宁县房地产开发总公司地源有限公司（以下简称“地源公司”）在规划、施工手续齐全的情况下，在并排居住的周继伦等五人住宅（分别三上三下二层楼房）前面建东西走向相距５．０４米设计为六层的两栋商住楼。施工中，周继伦等五人以商住楼建成后会给自己的采光造成影响为由，多次找房地产开发公司交涉。同年８月１２日，双方签订一份协议约定：地源公司（甲方）建四层商住楼与周继伦等五人（乙方）居住楼之间日照间距系数，按睢宁县城市建设规划技术管理规定不得小于１：１．３（以不遮挡阳光为准），如有违反，违约方必须支付对方２５－３０万元违约金；如超过四层，每超一层付违约金１０万元，保温层不作楼层，但需往前上一米。

　　协议签订后地源公司，将位于周继伦等五人住宅正前方原设计为六层的楼房改建为四层，建设高度为１３．２１米，四层保温层向前上了１．２米，该两栋楼与周继伦等五人住宅正屋前墙距离分别为１４．０４米、１４．３３米、１３．４４米、１３．５５米、１４．６６米，其日照间距系数均不符合协议约定。周继伦等五人要求地源公司支付违约金３０万元，未果，遂诉至睢宁县人民法院。在一审法院审理期间，地源公司以原约定违约金过高，要求法院委托有权机关评估后予以降低。后双方自行协议委托徐州市某房屋土地评估有限公司对周继伦等五人房屋造成损失进行评估，并约定将评估结果作为判决赔偿五上诉人损失的参据。２００３年４月７日，该公司出据评估结果，认为周继伦等五人房屋只在冬季影响一层采光，其余基本不受影响，并据此作出该处房屋因遮光造成的损值为每平方米７０２３元。一审法院认为，原、被告签订的协议有效，双方当事人虽在协议中约定了违约金的数额，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”据此，一审法院根据五原告采光权受侵害的情况（被告楼层高度与原、被告楼距之比例及五原告一层遮光面积），参照该评估结果确定被告的违约行为给五原告所造成的损失，另考虑五原告除有实际损失外，精神上亦遭受损失，违约金的数额应在被告因违约行为给原告造成的实际损失上酌情增加，故判决地源有限公司于判决生效后十日内支付因违约给五原告造成的损失共计７２３０４元，其中周继伦１６０４６元、周东平１３９２９元、徐孝田１１５３０元、陆树辉１４８０５元、谭运凯１５９９４元。案件受理费７０１０元，由周继伦承担１１８２元、周东平承担１０２８元、徐孝田８５２元、陆树辉１０９２元、谭运凯１１７２元，被告地源公司承担１６８４元。

　　周继伦等五人不服，向徐州中院提出上诉。徐州中院于２００４年５月１７日作出（２００４）徐民一终字第７８２号民事判决驳回上诉，维持原判。案件受理费７０１０元由上诉人承担。

　　周继伦等五人不服，向徐州中院申请再审。徐州中院于２００４年１１月２日作出（２００４）徐民一审监字第３１５号驳回申请再审通知书。周继伦等５人向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于２００７年８月１３日下发（２００６）苏民监字第１０３号函，要求徐州中院再次复查。　　

　　【审  判】

    目前，我国对采光权受侵害尚无明确规定的情况下，做好当事人的调解工作是解决本案的最好途径。因此，承办人在复查过程中，考虑到本案的实际情况，评估报告的有效期，随着时间的推移、市场情况的变化，该房地产采光权受影响造成损失的价值应做相应调整甚至重估。那么，在目前国内尚没有采光损失的法定鉴定部门，亦没有遮光受损的补偿标准的情况下，采光损失应当如何确定成了本案判决的关键问题。为妥善解决这一法律上的难题，平息双方之间的矛盾，承办法官多次奔走于双方当事人之间，从法理到情理，做当事人思想工作，经过半个多月的努力，换得了当事人的信任与配合，双方当事人在互谅互让的基础上，最终使达成调解协议，由地源公司赔偿５再审申请人共计１３２３０４元，其中，一审案件受理费用７０１０元按一审判决分担，二审案件受理费用７０１０元由地源公司承担。解决了双方争执７年的纠纷，做到了案结事了。

　　【评  析】

    该案的圆满解决对类似案件具有一定的借鉴意义。阳光的价值如何确定，最好是通过当事人的协商来达成共识，这是比任何鉴定机构的评估结论更令当事人信服的。但是问题并没有结束，因为并非每一个案件都能以调解解决，在当事人双方争议调解不成时，如何才能更好地保护“采光权”。

　　就本案而言，合议庭一致意见认为，不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、公平合理的原则处理相邻关系，根据本案查明的事实，被申请人地源公司建设商住楼虽办理了合法的建设手续，但因与５申请人的住宅间距不符合规定的标准，致使５申请人的采光权受到了影响。双方当事人对采光权问题于２００２年８月１２日签定了协议，其合法性一、二审法院判决均给予了认定。双方当事人所签定的协议，属双方当事人意思表示，意思自治是民法最基本的原则之一，也是民事主体在主体地位平等前提下参与民事活动应遵循的基本准则，双方当事人均应遵守签定的协议，否则，应根据《中华人民共和国合同法》的规定，承担相应的违约责任。本案被申请人地源公司违反协议约定，所建商住楼与申请人住宅楼之间的间距不符合协议约定的标准，根据双方所签协议，地源公司应支付５申请人违约金２５－３０万元。被申请人在一、二审提出违约金过高应相对降低的请求，原一审法院委托徐州大正房屋土地评估有限公司进行评估，而徐州大正房屋土地评估有限公司不具有对采光权进行评估的法定资质，目前，国内也没有采光损失的鉴定机构，因此，被申请人认为约定的违约金过高无法定标准，况且，根据本案受影响的户数、当地的经济水平及采光受影响程度，当事人双方约定的标准并非超出合理范围。一审法院根据五原告采光权受侵害的情况，参照评估结果酌定申请人的损失，违反了民法自治原则。综上，一、二审判决适用法律不当，周继伦等５申请人的再审申请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（三）项、第一百八十三条之规定，裁定：一、本案进入再审，再审期间，中止原判决的执行；二、撤销睢宁县人民法院（２００３）睢民初字第４号民事判决及徐州市中级人民法院（２００４）徐民一终字第７８２号民事判决；三、地源公司赔偿５申请人采光权损失２５万元，于判决生效之日起三十日内履行完毕。

　　通过本案值得思考的问题是，在目前采光权损害无法定赔偿标准的情况下，如何确定被侵害人受损失的程度及赔偿数额。本案的背后，反映的不仅是相邻各方权利保护问题，还反映了新形势下完善社会利益协调和社会纠纷处理机制，完善法律法规的问题。“采光权”纠纷难以解决的原因是多样的：首先，法律对采光权的规范具有原则性。我国《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。另外，国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条以及《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》第七条，规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声等方面的要求，提高居住的舒适度。可见，这些规定都是原则性的，在具体衡量采光权损失方面难以起到量化的作用。其次，法律法规对采光权侵害的赔偿规定不够细化，是由于采光权侵害本身是难以具体化的。如住宅楼被遮挡阳光，究竟对住户身体产生多大的影响，谁也说不准，而且各家人口不同，年龄不等，怎么赔偿因缺少阳光的身体损害。另外，房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市，不同地段，地理条件就相差很多，不可能以一个固定标准来计算。再次，正是由于对采光权的模糊界定，某些开发商为了在有限空间里获得更大利润，明知会侵害相邻他人的合法权益，依然软磨硬抗，强行施工。一旦楼宇建成，即使在诉讼中败诉，其所得利润也会远远超出赔偿付出的金额。另外，某些规划部门规划审批不严，忽视居民“采光权”；或者对违章建筑制止不力，错过了纠正违章建筑的时机，也造成采光权纠纷的不断发生。

　　那么，居民的“采光权”究竟如何保护，应该看到，采光权的维护是一个综合的社会问题，仅靠某一部门或某一人是难以完成的，需要社会多方主体的共同参与。目前房地产建设与交易市场主要由行政机构进行管理，因此，有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，做好跟踪检查工作。对于开发商来说，应当保有最根本的诚信与社会责任，依据法律规定和合同约定，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理采光问题。对于相邻方来说，应积极维护自己权益，应当把维权重点放在事前预防上，一旦出现采光权被侵害的苗头和趋势时，市民可查看开发商的规划设计是否经过规划部门严格审批，如果开发商不具有相关审批手续时，应及时向规划部门反映，或者提前通过诉讼等渠道来解决。如果事后起诉，即使法院判令侵权者停止侵权，在实践中也往往会因各种情况难以执行。最后，关于采光权侵权的补偿标准问题。虽然有的地方法规对采光权被侵害规定应给予补偿，但标准普遍过低，计算方式也不够科学。如何计算采光权侵害，是一个需要在实践中继续摸索探讨的问题，也需要通过立法进一步规范。　

徐州市中级人民法院：王志宏