该合同是否显失公平？

案情：冯某与彭某于2005年5月20日同签订房屋租赁协议，约定彭某将其三间店面租赁给冯某供其做服装生意使用，租赁时间自2007年5月20日到2006年5月20日止，店面租金1160元／月。租赁期满后，冯、彭在2005年5月20日所签订的协议上签订续租协议，约定租金、店面不变，租赁期至2007年5月20日止。2007年1月21日，彭、冯再次签订房屋续租协议，该协议约定租金、店面与先前租赁合同一致，租赁期间为2007年5月20日至2010年5月20日。2007年5月20日彭某收取了冯某支付的2007年5月20日至6月20日的租金。之后冯某再次交纳2007年4月20日至5月20日的租金时，彭某拒收。冯某遂将租金提交上犹县公证处。2007年4月28日，彭某以2007年1月21日所签合同是在其醉酒状态下签订的，很多条款显失公平为由，起诉至法院，请求撤销该合同。

    本案在审理过程中存在两种不同意见。

    第一种意见认为：2007年1月21日彭某在其醉酒状态下与冯某所签的合同，对彭某显失公平，依法应予以撤销。理由：2007年1月21日，冯某趁彭某醉酒之机，与彭某续签房屋租赁合同，合同中约定的租金与三年前的租金一致，而现在的房价大涨，租金再维持原来的价格不变对彭某明显不公。故该合同为显失公平的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应当支持彭某的诉讼请求，将该合同予以撤销。

    第二种意见认为：彭、冯于2007年1月21日签订的合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，合同不存在显失公平的问题，对于彭某要求撤销该合同的诉讼请求不予支持。理由：彭某与冯某均为完全民事行为能力人，其在租赁期满前续签的租赁合同，当事人双方意思表示真实，内容合法，该合同依法自签订之日起即发生法律效力。双方当事人应依照诚实信用原则履行合同约定的权利义务。彭某称该合同是在其酒醉之后签订的，其意思表示有瑕疵，但并未提供相应的证据加以证明。从该合同的条款上看也并无对冯某有显失公平之处。虽然双方续签合同时的房价比以前的要高，但从签订合同后，彭某在合同履行期间收取冯某的租金的行为来看，该租金条款应当是其自愿与冯某达成的，其收取冯某的租金即以其行为表明该合同是其真实意思表示。现又以合同显失公平为由请求予以撤销，对其诉讼请求不予支持。

    笔者同意第二种意见。

    所谓显失公平的合同是指一方在订立合同时因紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等、经济利益上不平衡，因而违反了民法的公平原则。《合同法》第54条规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”

    关于合同是否构成显失公平，可从如下方面加以认定：

    1、获利方主观上存有恶意。即获利一方故意利用了自己的优势或他方无经验过于轻率地订立或履行了显失公平的合同。获利方的主观恶意就在于：明知自己的经济、政治或社会关系上的优越地位和条件会对他方的利益发生重大影响，故意诱使他方提出或接受重大不利的条件，或者明知他方提出或接受不公平条件是出于不知情或草率行事，故意维护这种状态，并从中获利。

    2、受损方不具备处分自觉和真实自愿。所谓充分的自觉和真实自愿，可以结合以下三个方面考虑：一是获利方没有利用不正当的条件，二是获利方虽然利用了自己的某种优势，但该优势不足以构成对他方取得利益的重大影响；三是受损方有充分的条件拒绝缔约或另行选择交易对象。

    3、合同双方权利义务明显不对等。评定权利义务是否显失公平，应当从合同的内容和履行结果两方面予以考查，如合同内容上明确规定一方享有过多或过于优越的权利，他方负担过重或条件苛刻的义务，甚至一方根本没有享有必要的权利而他方没有承担最基本的义务，就已经构成显失公平的条件，无需得到客观上发生利益不均衡的后果，受损一方当事人可以请求撤销合同，由此维护公平的合同条件。此外，权利义务明显不平等还包括因履行产生的经济利益上的悬殊，如一方获取的价金或报酬大大超过其交付标的物的价值或大大低于其提供劳务的通常标准，致使一方因此得到而他方遭受重大损失，即客观上已发生利益严惩失衡的后果。 

    结合上述显失公平合同的构成要件，笔者认为彭某与冯某2007年1月21日所签合同并非显失公平，主要理由如下：

    1、冯某并无利用自己的优势或利用彭某无经验过于轻率地订立合同的故意。彭某作为一个有多年出租房屋经验的老房东，与冯某所订立的合同为其自己拟定且经反复多次适用过了的格式合同。该格式合同经与冯某协商一致订立后，对双方即具有法律约束力。不存在冯某冯某利自己的优势或者利用其无经验而与之订立合同的问题。此外，彭某房屋所处地段较好，商业前景大租房紧俏，彭某的房屋不愁没人承租。在这种情况下实属彭某处于优势地位才是，其根本没有必要将房屋以过低的价格出租给彭某，冯某也未利用自己任何优势地位强迫彭某与之订立合同。

    2、与冯某续签合同为彭某的真实意思表示。彭某并未提供相应的证据证明该合同是其在醉酒状态下与冯某所签，而其在订立合同后、合同履行期间收取冯某交付的租金的行为反而恰恰证明该合同是双方当事人自愿协商的结果，并未违背彭某的真实意思。且该合同是彭某自己拟定的，租金条款也是其经过斟酌后确定的，即便其事后认为租金过低，也并不能因此否认这是其订立合同时的真实自由意思的表示。再者，冯某以该价格承租彭某的房屋以久，彭某又自愿以该价格续与冯某订房屋租赁合同也是情理之中的事。

    3、该合同不存在对彭某明显不公，合同的条款也无使得双方权利义务明显不对等。当事人间的利益失衡的事实应当发生在合同订立之时。彭某与冯某订立合同的时间是2007年1月21日，该合同的性质是租赁合同，其利益是否失衡主要体现在租金价格上。与冯某当时租赁彭某该房屋的租金价格相比较而言，冯某租赁该房屋当时的价格为1160元/月，该份合同确定的租金价格也为1160元/月，具有可比性，不存在利益失衡的问题。其次，与当时同一地段同等房屋的租金价格相比较而言，1160元/月的价格也并没有低于市场行情价格，体现了公平等价有偿的原则。   

    综上，彭某与冯某于2007年1月21日签订的租赁合同，是双方协商一致后订立的，是双方的真实意思表示，该合同的内容也不具备显失公平的构成要件，不能认定是显失公平。合同订立后，一方当事人不得因不愿履行合同义务，即以显失公平为由请求撤销合同。

作者：上犹法院 袁菁