本案房贷抵押合同效力如何认定？

    张某与顺得公司的法定代表人李某是朋友并与顺得公司存在业务往来。2000年9月，被告顺得公司与张某签订商品房购销合同，同月，被告顺得公司与原告A银行签订房贷抵押合同，顺得公司是担保人，抵押房屋是顺得公司卖与张某的商品房，合同办理了抵押登记。房贷抵押合同签订后，银行将贷款以张某购房款的名义汇入顺得公司帐户，顺得公司将贷款用于房产开发，此后顺得公司陆续偿付贷款，后该公司因经营不善歇业，期间顺得公司将抵押房屋另行出卖他人。至起诉时，银行尚有贷款本息计71000元未收回。

    【分歧】 

    针对该房贷抵押合同是否有效存在两种不同观点。 

    第一种观点认为，张某未取得房屋不影响房贷抵押合同的效力，该合同不存在导致合同无效的情形，应认定有效。

    第二种观点认为，顺得公司签订房贷抵押合同是假，骗取银行贷款是真，将抵押房屋另行出卖就可以证明这一点。该合同是以合法形式掩盖非法目的，为无效合同。 

    【管析】 

    笔者同意第一种意见,理由是： 

    一、合同的当事人主体适格。银行具备贷款资质，顺得公司具备房地产开发资质，张某是完全民事行为能力人。

    二、合同的内容不具有违法性。房产项目办理了商品房预售许可，张某提供了商品房买卖合同及交付首付款凭证，并办理抵押登记，顺得公司提供担保，合同内容不违法。

    三、民事行为应遵循诚信原则。张某作为完全民事行为能力人，应该预见到违约的法律后果,并承担相应的法律责任。同时，张某在借据上签名时明知贷款会以购房款的名义汇入顺得公司的帐户，张某自身应就抵押房屋的权属对顺得公司加强监督，如出现一房两卖，应及时维权。

    四、该合同未损害国家、集体或者第三人利益，不宜认定合同无效。至于张某的损失，可向顺得公司追偿，且张某与顺得公司存在业务往来，张某可在业务往来中予以扣除。 

作者：湘东区人民法院 张铭强