租赁房子引发纠纷

因租赁房子引发纠纷在现实生活中很普遍，但人去房空，房东却依旧向原租户索要租金，这样的事情在现实生活中会存在么？
最近笔者就遇到了这样一个案子。
2003年12月底，A房地产开发公司与自然人朱某间签订了一份营业用房租赁合同，由朱某向A房地产开发公司承租营业用房16间，租期五年。自2004年1月1日至2008年12月31日止。合同还约定了明确的支付租金的时间，为每年12月底前预交下一年的租金，计人民币10万元整。出租人A房地产开发公司为了防止朱某迟延交付租金还设定了迟延支付租金的违约金条款，为人民币5000元整。
合同从生效履行之日起双方均依照合同履行各自权利义务。直到2007年的一天，A房地产开发公司负责人与朱某发生了争执并引发了打架。
原来A房地产开发公司出租的营业用房系属于“重点火灾隐患整治的对象”，其在未落实相应的消防措施及消防设施均未达标的情况下即予以开业经营了。并于2005年10月由政府发文，责令其停业整顿。A房地产开发公司为了能够继续开展经营，只能依据政府相关部门的要求，安装喷洒及其他消防设施，以达到消防标准。并于2006年开始分步逐批的让市场内的营业用房承租户搬离。因朱某承租的营业用房也未安装消防设施，故A房地产开发公司向朱某提出了要求其配合搬离该承租房，租金缓缴并承诺另行给其安排另外的营业用房供其使用。朱某无奈，只能同意，并上交了承租房的钥匙。未料，后因另行安排的营业用房面积、位置等协商不拢，引发打架，朱某因此也离开了该承租的营业用房，终止了与该房地产公司间的租赁关系。
按理说，这事到这里也该结束了，可是一纸诉状却把朱先生又拉回了这起租赁纠纷中来。
A房地产开发公司逾期支付租金为由提起了诉讼。A房地产开发公司主张租赁合同尚在履行的过程中，朱某于2006年12月底应当支付的2007年的租金未能按时交付，并应当依约支付迟延支付的违约金5000元。
朱某诧异了，房屋都不在自己手里怎么还要我付房租呢？最终法院判决A房地产开发公司胜诉，要求朱某支付10万元房租及5000元违约金。
当我了解了本案的第一感觉，朱某定存有证据欠缺等情形存在。果不其然，朱某仅找了两名证人为其作证，且证人证言还未被法院采纳。原因竟然是因为违反了法律有关证人出庭作证的程序性规定，“证人不得旁听庭审过程”这样的一般性常识错误导致的。当然，朱某对事实细节的把握存有缺陷；对法律风险的防范意识也不强。归根结底，对法律的理解存有偏差，最终导致了案件败诉。
从一个律师的角度来看待分析本案，案件争议的焦点应当主要集中在两点：该租赁合同是否仍在履行过程中；A房地产开发公司的消防改造行为是否构成违约。案件应当从以下几点着手思考：
1. 确认A房地产开发公司存有消防改造的事实及因消防改造需腾空房屋搬离的事实。
依据合同法规定，合同一方当事人未按照约定履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
A房地产开发公司未能依照合同约定提供符合条件的营业用房，已属先行违约；在合同履行期间占用出租房屋进行消防改造，给承租方造成了损失。因而A房地产开发公司应当承担其违约在先的法律责任。
2. 合同履行过程中事实证据的保留很关键。
通常在合同履行过程中发生终止或者中止的情形是很普遍的。为A房地产开发公司的消防改造行为，在与其进行协商时提出的以其他出租房代替现承租房屋的情况下，实质已经构成了对原租赁合同的主要内容进行合同变更。朱某应当意识到为更好的保障自己的权益提出要求重新签订一份新的租赁合同或者签订补充合同确认下变更的内容。
3. 提交钥匙的行为性质的确认。
朱某将所承租房屋钥匙交回A房地产开发公司相关负责人后，转而由A房地产开发公司控制该承租房。之后的消防改造行为结束后A房地产开发公司未将钥匙重新交付给朱某。则至少说明自朱某将钥匙交付后即丧失了对承租房屋的实际占有使用的权利。
总而言之,避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果