不动产所有权

　　一、土地所有权

　　（一）土地所有权概述

　　1．土地所有权的概念

　　土地“是一切生产和一切存在的源泉”。[1]土地所有权作为重要的不动产所有权，在各个国家或地区的立法规定都体现着物权法的固有法色彩。[2]土地所有权有两个方面的含义，第一层含义是指主体对土地这一不动产所享有的一种抽象的、支配的财产权，一般包括占有、使用、收益、处分四项权能；第二层含义对土地所有权进行规定的法律制度，即土地所有权制度，包括土地所有权的归属、取得方式、表现形式、内容以及与土地上其他权利的关系等制度。[3]

　　2．土地所有权的特性

　　学者来阐述我国土地所有权时，通常认为，土地所有权的主体是国家和集体；客体是土地，[4]属于不动产所有权；权利内容具有受限制性等。笔者认为，这些自然属于土地所有权具有的一些特征，但要从整体意义上来分析土地所有权特性的话，恐怕还要从土地本身的特殊性入手。在经济意义上，土地是财富之源泉；在政治意义上，土地还是国家主权之要素，土地如此重要的地位决定了作为土地所有权与其他所有权相比，具有以下几个重要特性：

　　（1）公益性和私益性。一般的动产所有权私益性十分明显，但土地所有权却在具有私益性的同时具有浓厚的公益性。一方面，土地所有权具有“生存利益”与“财产利益”，凡是以土地作为确保生活或生存的，是土地所有权的生存利益，无论是农村居民使用的宅基地、农民为维持生计而耕作的集体所有土地，还是城市中政府提供给城市居民供作住宅用的土地，都具有生存利益的性质；土地所有人把土地作为资产加以保有或者利用，此种利益便是财产利益。另一方面，土地所有权行使时不得违反公共利益，而且还积极增进公共利益。这就是土地所有权的私益性和公益性理论，也是土地所有权的特性之一。[5]

　　（2）限制性和派生性。土地所有权受到的限制较多，由于土地是关系到人类社会命运的自然资源，同时也是无法移动的财产，因此，与动产所有权相比较，土地所有权的行使受到较多的限制，这种限制不仅包括私法上的限制，还包括许多公法上的限制，如土地规划、耕地保护、土地征用土地用途等方面都以公法规范加以强制性规定从而构成对土地所有权的限制。[6]与此同时，尽管土地所有权在权利的行使上具有限制性，但它可以派生出他物权，大部分用益物权即是由土地所有权派生而来。笔者认为，这种派生性反过来又增强了其限制性，因为派生出来的用益物权在本质上则是对土地所有权的一种限制，在越来越重视土地利用的形势下，用益物权人的法律地位逐步提到，从而与土地所有权人相抗衡，最终实现土地利用的最大化价值。

　　3．空间权

　　空间权与土地所有权密切相关。随着现代城市化的发展，人们对土地的利用逐步由平面的所有和利用发展为立体的所有和利用，于是，空间权的概念应运而生。现代民法认为，空间权是指在空中或者地中横切一断层而享有的权利。[7]现实社会生活中的地下停车场、地下商场、地下通道、空中走廊等利用地下和地上空间的情形俯拾即是，但有关空间权的立法、判例和学理研究则十分滞后。因此，笔者认为，物权法或者民法典应回应现实需要，与时俱进地确立空间权制度。空间权可以分为地上空间权和地下空间权、空间所有权和空间利用权等。其中，空间所有权则是一种特殊的土地所有权表现形式，是主体对离开地表之空中或者地中之特定空间所享有的所有权，典型即是公寓化住宅所有权人对其独立支配的特定建筑物空间所享有的支配权。

　　（二）我国土地所有权制度

　　土地，在我国从来就是一种重要的生产资料和生活资料，具有重要意义。从某种意义上说，一部中国史，就是一部围绕土地的分配、所有和利用而不断斗争的历史。[8]在我国，作为根本大法的宪法、作为民事基本法的民法通则和作为专门法的土地管理法都对土地所有权设有明文规定，明确了我国的土地所有权制度是土地国家所有权和集体所有权，个人和社会团体不得享有土地所有权。[9]

　　1．土地国家所有权

　　土地国家所有权，是指由国家代表全民对土地所享有占有、使用、收益和处分的权利。《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”物权法草案也规定了城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除了法律另有规定，也属于国家所有。[10]

　　当然，鉴于国家作为民事主体的特殊性，国家尽管是国家土地所有权的唯一主体，但通常并不以国家名义直接行使所有权，而是通过一定的方式，将国有土地交由机关、团体、企业、事业单位、农村集体经济组织或自然人使用、经营。

　　2．土地集体所有权

　　土地集体所有权是指农村集体经济组织对法律规定范围内的土地所享有的占有、使用、收益、处分的权利。土地集体所有权的客体范围是：（1）农村和城市郊区的土地除确定国家所有的部分以外的土地；（2）农村的宅基地、自留地等；（3）法律明确规定或依法确定为集体所有的山岭、草原、荒地、滩涂等。集体土地所有权的主体，是农民集体。农民集体是一个抽象的概念，农民集体的土地所有权一般通过相应范围内的农村集体经济组织代表农民集体行使土地所有权。根据《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》和物权法草案的规定，土地集体所有权的行使具体分为以下三种情况；（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权。[11]但从实践来看，土地权属不清的现象仍然严重，[12]在发生土地权属争议以后，如果不能确定土地归村民委员会集体所有、村民小组集体所有还是归乡（镇）农民集体所有的，有学者建议应当确认该土地归村民小组集体所有。[13]

　　二、房屋所有权

　　（一）房屋所有权概述

　　房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋属于建筑物，是土地的定作物，它虽然附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来说，房屋与土地可以分别归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必然附着于土地，因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系，这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系，即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的；反过来，房屋所有权的变更或丧失，也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。

　　在我国，房屋所有权的形式主要表现为以下几种形态：（1）国家房屋所有权，又称为公房所有权，即国家对房屋拥有的所有权；（2）法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权；（3）自然人所拥有的房屋所有权。[14]

　　（二）我国的房屋所有权制度

　　我国的房屋所有权取得的方式越来越多样化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、扩建、加层等）；通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；继承或受遗赠的房屋等。但我国物权法草案对房屋所有权没有直接的具体规定，[15]笔者认为，房屋所有权具有历史性、私益性，所以房产纠纷处理起来较为复杂，并且房屋所有权制度又与债法、亲属法和继承法等民事法律联系，有的问题（如所有权登记、共有等）则很容易与物权法总则和所有权中其他原理重复；另外，很多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割、继承、婚姻等领域法律法规中寻求答案，有只是根据政策处理这些事情。相比土地所有权，它自身并无明显特性。所以，在我国物权法上没有专门作出规定。本节也不再详细介绍。

　　三、建筑物区分所有权

　　（一）建筑物区分所有权概述

　　1．概念

　　建筑物区分所有权，德国称之为住宅所有权，法国称之为住宅分层所有权，瑞士称之为楼层所有权，英美称之为公寓所有权。我国采用日本的称谓，称之为建筑物区分所有权。[16]现代社会随着人口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中具有普遍适用意义的不动产所有权——建筑物区分所有权。[17]

　　然而，建筑物区分所有权尚未出现在我国《民法通则》中，但物权法草案明确规定了建筑物区分所有权。在民法理论上，关于建筑物区分所有权的含义，众说纷纭、莫衷一是。有主张单纯的“专有权说”或者“共有权说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的单独所有权或者按份共有（一元论）；[18]有主张“专有与共有结合说”的，即建筑物区分所有人对建筑物的专有部分享有的专有权和对共有部分享有的共有权的结合（二元论）；[19]有主张在此基础上增加成员权（基于建筑物的管理、维护和修缮等共同义务而产生）的（三元论）；[20]有的学者还主张除了专有权、共有权和成员权之外，还有区分所有人之间的相邻权（四元论）。[21]笔者认为，建筑物区分所有权的含义界定既不能过于简单，也不能过于复杂，一元论有失片面，三元论中的成员权充其量是建筑物区分所有权关系的一个权利和义务内容，不能单纯定性为权利；四元论中的相邻权则根本就脱离了所有权的本质，且如此界定也会将关系复杂化，所以，二元论相对适中，且科学揭示出了建筑物区分所有权的内涵。由此将建筑物区分所有权定义为：一栋建筑物的共同所有人对其独有部分享有独有所有权，对共有部分享有共同所有权的一种不动产所有权。

　　2．特征

　　建筑物区分所有权具有以下特征：（1）在客体上具有整体性。也就是说，建筑物区分所有权是建立在整体建筑物上面的所有权形式；（2）在内容上具有多样性。既有就其独有部分享有的独有所有权，又有对共有部分享有共同所有权，是两种权利的结合；（3）在主体上的多重性。即在身份上具有多重性，既然是专有人身份，又是共有人身份。这与一般不动产所有权有明显区别。

　　（二）建筑物区分所有权的内容[22]

　　1．专有权

　　建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。关于专有部分的范围，如前所述是指在使用上具有独立性、构造上形成单独空间的房间整体，而不应当是构成房间的材料表层或中心线以内的部分。专有部分作为所有人享有单独所有权的部分，在权能上与一般的不动产所有权基本相同。但专有部分所有权的行使不能妨碍建筑物整体的正常使用以及违反各个区分所有人的共同利益；不得妨害其他区分所有人对其专有部分的所有权；其他区分所有人因维护、修缮其专有部分或设置管线，必须进入另外所有人的专有部分时，该专有部分的所有人无正当理由不得拒绝；管理人因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用某一所有人的专有部分时，无正当理由不得拒绝。[23]

　　2．共有权

　　共有部分是指区分所有的建筑物内构成不同房间的共同材料或结构由两个以上的区分所有人共同使用的部分以及不属于专有部分的附属物。主要包括三个部分：建筑物的基本构造部分，如支柱建筑物顶、外墙、地基等；建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、门厅管道设备；仅为部分所有人共有部分，如各层之间的楼板、相邻墙壁等。

　　区分所有人对共有部分享有以下权利：（1）共用部分的使用权。各区分所有人对整个建筑物的共用设施部分，都有按照该设施的作用和性能进行使用的权利，该使用权原则上不因单独所有权的大小而有大小之别，例如乘座电梯、经过走廊、上下楼梯等；（2）收益权。各区分所有人按其单独所有权占整个建筑的比例，对建筑物的共用部分的生利益、享有收益权；（3）改良的权利。在不违法建筑法、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权可以通过按一定的方式形式共同意志，对建筑物的共用部分进行修缮改良；（4）排除妨害的权利。第三人或某个区分所有人在对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止、排除妨害，上述行为对某一特定区分所有权人专有部分的权利构成妨害时，除特定的区分所有人有权请求损害人停止侵害、排除妨害；（5）参与共用部分管理的权利。

　　建筑物区分所有人就共有部分承担以下义务：（1）依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用；（2）各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占、各所有人另有约定的除外；（3）未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构；（4）各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定；（5）分担建筑物共用，共用部分的管理、维护、修缮费用。分担的原则是在该共用部分所涉及的使用范围内，由该范围的各区分所有人按其专有部分在该范围内所占的比例分担。例如：楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部分，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。共有部分的主体结构中基础、柱、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担。[24]

（选自《民法案例教程》，法律出版社2006年版，本人担任副主编并承担第二编“物权法”部分的“物权基本原理”、“所有权”、“用益物权”与“占有”四章内容的撰写任务，以后将陆续贴出“物权法”的其他部分。本书编著于2005年，彼时《物权法》尚未颁布，索引“条文”为当时“物权法草案”。其他学术文献引注亦为当时之研究成果。特此说明。）

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【作者简介】
李绍章，艺名土生阿耿，上海政法学院教师。


【注释】
[1] 《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1972年版，第109页，转引自温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第268页。
[2] 归纳起来，有三种立法例。一种是法国、日本立法例；一种是德国、瑞士立法例；还有一种是英美模式。详细介绍参见温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第269页。
[3] 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第326页。在笔者看来，如果从法律关系的角度来研究土地所有权的含义，那么，土地所有权还有第三层含义，即土地所有权法律关系。
[4] 对于土地的范围，一般认为有横向范围和纵向范围之分。横向范围上，土地包括耕地、建筑用地、交通用地、水利设施用地以及林地、山岭、草原、荒地、滩涂、内陆水流用地等，人力尚不能利用的沙漠以及冰峰雪山目前只能是陆地而不能是土地；纵向范围上，现代立法的趋势是界定为法律限定的上下空间，而不是无限制地界定为“上至天空、下至地心”。参见孙宪忠：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第207页。
[5] 台湾民法学者温丰文先生在其学术力作《现代社会与土地所有权理论之发展》中作了深入分析，参见陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第228－231页。
[6] 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第327页。
[7] 孙宪忠：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第208页。
[8] 陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第236－237页。
[9] 笔者认为，我国社会主义公有制经济基础决定了我国只能实行这样的土地所有权制度，但正如有学者所说，在我国，土地所有权在高度分离的情况下，为实现土地资源的有效利用，需要把土地使用权从土地所有权中分离出来。参见王卫国等：《中国土地权利研究报告》，中国土地权利研究课题组，2001年7月，第26页，转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版，第236－237页。
[10] 参见《中华人民共和国物权法》（草案）第51条、52条。另外，根据《土地管理法》第8条及相关法规，属于国家所有的土地，包括以下范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区的部分土地；（3）国家依法征用的由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位和个人使用的土地；（4）其他依照法律没收、征收为国家所有的土地；（5）国家依法确定给农村集体经济组织和个人使用的国有土地；（6）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
[11] 参见《中华人民共和国物权法》（草案）第62条。
[12] 实际上，目前我国土地集体所有权制度存在着诸多弊端，如所有权主体虚位、土地利用的低效率、严重的耕地流失等，参见王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第99－108页。
[13] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第310页。另外，在该书中，王利明先生指出：“据调查，在我国南方许多农村，80％以上的土地实际上已经属于村民小组所有”。
[14] 在我国过去几十年中，自然人所拥有的房屋所有权非常有限，主要限于农村居民自建而形成的房屋所有权与城市居民继承未被收归国有的私房而形成的房屋所有权。近几年来，随着住房商品化和房地产业的发展，自然人拥有的房屋所有权的比重不断扩大。目前，在大中城市，自然人拥有房屋所有权的来源主要有三种情形：一是购买商品房形成的房屋所有权；二是继承或保留私有房屋而形成的房屋所有权；三是依房改政策购买公房形成的房屋所有权。三种情形下的自然人房屋所有权在权利内容、纠纷处理等方面的法律和政策有所不同。参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第330－331页。
[15] 我国物权法草案主要是按照所有主体的不同对所有权进行分类的。在梁慧星先生主持拟定的物权法草案建议稿中，参酌了多数大陆法系国家的立法传统，以所有权的标的不同为标准将所有权分为不动产所有权和动产所有权两类，然后在此基础上再做细分，其在整体上贯彻的是“合法财产一体保护的原则”。参见梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第212页。
[16] 杨立新、程啸、梅夏英、朱呈义：《物权法》，中国人民大学出版社2004年版，第110－111页。
[17] 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页。学界认为，1804年法国民法典第664条的规定标志着建筑物区分所有制度的正式确立，参见温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第279页。
[18] 前者如台湾地区著名民商法学家史尚宽先生，参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第120页；后者则被瑞士民法采纳。
[19] 刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第332页；温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第282页。郭明瑞、唐广良、房绍坤：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版，第83页。
[20] 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第146页；高富平：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第921页；陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第60页。从我国物权法草案第73条来看，亦是采纳该学说。
[21] 中国人民大学法学院教授王利明先生即持此观点，参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第382页。在该书中，王利明先生直言“赞同最广义说”，但笔者注意到王先生曾对建筑物区分所有权包括成员权持反对意见的，参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第365页。
[22] 参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第334－336页。
[23] 物权法草案第74条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。
[24] 我国物权法草案把建筑物区分所有权的立法名称定为“业主的筑物区分所有权”，从实际条文来看，有5个条文涉及建筑物区分所有权本身，其余条款均为业主委员会、物业管理的规定，笔者认为，这样立法安排似乎与该章规定建筑物区分所有权的内涵不甚相符，且建筑物区分所有权的具体权利义务也没有明确规定。