论合同解除情形下的违约责任

鉴于目前对这一问题尚未有权威的裁判意见出台，笔者拟就此问题，根据法律及司法解释的规定分析如下，希望能够对广大市民购买住房能有所帮助。

一、宏观调控政策得出台是否属于“不可抗力”

所谓“不可抗力”，是指事件的发生不可预见、不可避免、不可克服的事件。一般指自然灾害和政治事件等，当事人也可以在合同中约定不可抗力的范围。

所谓不可预见，是指事件的发生（包含是否发生、发生时间、发生地点、持续时间、表现形式、其影响或破坏程度等内容）存在着极大的变数和不确定性。以 台风为例，台风的发生与否，虽然有天气预报可能预先告知，但是也可能不准确；即便的确发生，天气预报也不可能知道是多大台风以及是否会在特定地域发生、何 时开始、何时终止等等。因此，台风的发生具备不可预见的特征。

当然，台风一旦形成，人们当然无法避免其生成，这一点符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根据台风的等级确定，如果是风力较小的台风，其对合同履行的影响应该可以克服或部分克服（这主要看合同履行的内容与台风之间 的关联而定）；但是，如果风力很大的台风，其对合同履行的影响，根本就无法克服。在这种情况下，风力较大的台风就符合不可克服的特征，便可以构成不可抗力 而成为免责理由。

那么，作为宏观调控政策的楼市新政，是否属于不可抗力呢？

楼市新政的主要内容是对购买商品房的购房人的贷款支持的限制。作为楼市新政的宏观调控政策，其是否出台，何时出台，以何种形式和内容出台等，均如同 天气情况一样，存在着极大的变数和不确定性，这一点符合不可抗力的“不可预见”的特征；同时由于其作为国家政策的贯彻，对于个体而言根本无法避免，符合 “不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否构成不可克服，要看事件的影响力大小和合同履行的具体内容之间的关联性。 由于楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担更重。但是从法律上讲，当 事人还可以采取利用自有资金或者向他人借款的方式继续履行合同，也就是说，该事件对合同履行的影响并非不可克服。

由于其不完全具备“不可克服”的特征，因此，楼市新政不属于“不可抗力”。

二、宏观调控政策的出台是否属于“情势变更”

所谓情势变更，根据司法解释的规定，使之发生了订约双方在订约时不可预见的意外事件，以至于如果按照当时的条款继续履行合同，将对一方当事人明显不公平。此时，允许一方当事人请求法院解除合同。

结合上述楼市新政来看，楼市新政的出台，彻底影响了当事人购买房产的付款结构安排，意味着当事人需要承担更高的自有资金比例，对买房人来说，其负担 及风险更重。由于中国普遍实行按揭贷款的方式购买住房，并且在房屋买卖合同中对于按揭贷款的数额及支付时间等均有较为详细的约定，因此，可以推定：在房价 如此之高的情况下，相对于普通正常收入的市民离来讲，买卖双方均清楚交易行为即房屋买卖行为是需要按揭贷款行为的辅助的，或者可以说，房屋买卖行为是建立 在按揭贷款行为基础上，是以按揭贷款的可能及数额为前提的。那么，如果国家中央政府对全国房屋买卖中的按揭贷款的比例及利率作出调整的话，将影响到买受人 实际能够申请到的按揭贷款数额，进而影响到前期支付的首期款数额以及后期的还款利息，这些都直接影响了买受人的履约能力。在此种情况下，由于宏观政策的调 整而导致买方无法按照当初的预期购买房屋或者根本无法继续履行合同时，要求当事人仍然按照之前的条款履行和同，将对一方明显不公平。

综上，楼市新政属于情势变更。

三、当事人的救济措施

1、针对买方

A．买方可否解除合同？

虽然合同法并未赋予买方在情势变更情形下的合同解除权，但是根据合同法司法解释（二）第二十六条，当合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时 无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合 同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在遭遇情势变更时，买方可以援引情势变更为由，请求法院解除或者变更 合同。

B．买方解除合同后，是否需要被没收定金？

根据担保法的司法解释，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因此，在发生楼市新政致使买方无法继续履行合同的，买方可要求卖方退还定金。

C．买方解除合同后，是否需要承担违约责任？

结合相关法律条文，合同的权利义务终止的，不影响合同中的结算条款的效力。由于违约责任属于结算条款，因此，合同解除后，如果一方违约的，仍然应当承担违约责任。

但是，如果买方援引前述条文请求法院解除合同的，则其终止履行合同的行为构成合法行使法定权利的行为，不构成违约。因此，不适用违约条款，不承担违约责任。

需要特别注意的是：以上方案仅适用于在卖方未书面通知买方解除合同的情形下，买方事先向法院以情势变更为由申请解除合同的情形。

2、针对卖方

若买方延迟付款达到合同约定的时间期限且未向法院申请解除合同的情形下，卖方可以书面通知买方解除合同。此时买方的行为构成违约，无权援引上述理由逃避违约责任或定金责任，相反，卖方可以要求买方承担合同约定的相应违约责任。

综上，在出现情势变更所要求的意外事件时，当事人双方必须严格按照法律规定的条件和程序来正当行使自己的合法权利，方可最大限度的维护自己的权益。