百问农村土地承包纠纷63：什么是相邻关系和地役权及二者的区别？

发布日期：2010-12-14 作者：程才律师

答：相邻关系是指两个或者两个以上相互毗邻不动产的所有人或者使用人，在行使占有、使用、收益、处分权时发生的相互权利义务关系。包括相邻的土地使用、防险、排污、用水、流水、截水、排水、管线安设、光照、通风、声音、震动等关系。
地役权是指不动产权利人为自己某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其承担一定义务的用益物权，这是《物权法》规定的制度，即“地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产，以提高自己不动产的效益”。
相邻权与地役权主要存在以下五点区别：
（1）相邻关系是土地所有权（使用权）当然的扩张或者限制，系法定，但地役权基于合同约定而生，是意定的。
（2）相邻关系而发生的所有权或使用权的扩张或限制是在不得已前提下发生，是法律的底线，而地役权则是于相邻关系外土地所有人或使用人更进一步对自己权利的扩张，其范围几乎无限制。
（3）相邻关系不是独立权利，是所有权扩张或者限制，而地役权是一种独立权利，是因他物权而受一时之限制。
（4）相邻关系是法定物权，而地役权是意定物权，需登记，不登记不得对抗善意第三人。
（5）基于相邻关系所生权利义务与所有权同时存在，不能单独取得或丧失，不因意思表示而有变动；地役权的取得需有地役权合同，期限届满或者解除合同等原因而消灭。

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