办理农村集体土地使用权法务操作指引（4）

发布日期：2011-07-07 作者：110网律师

农村土地承包经营权的具体流转
   流转的法定形式
1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。
转包只适用于家庭承包的情形。
2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。
承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。
3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。
3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。
3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。
4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。
我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。
5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。
土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。
5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。
5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。
5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。
5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。
6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。
我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。
7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。
国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。
8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。
无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。
   其他方式的承包
1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。
2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
    操作提示
1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。
2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。
3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。
6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。
7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

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