办理农村集体土地使用权法务操作指引（3）

发布日期：2011-07-07 作者：110网律师

农村宅基地
   法律依据
1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。
3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。
4《村镇建房用地条例》。
    宅基地使用权范畴
1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。
3律师可代理当事人采取的处理方式。
3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。
3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。
3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。
    操作提示
1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。
2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。
农村土地承包经营权
   主要法律依据
1《中华人民共和国农村土地承包法》。
    2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。
3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。
4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
土地承包经营权
    取得的方式和途径
1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。
原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。
2流转取得及其途径。
2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。
2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
    对承包合同制度的保护
1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
2承包期内，发包方一般不得调整承包地。
3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2／3以上成员，或者2／3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
承包合同约定不得调整的，按照其约定。
    土地承包经营权流转
1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。
2其他方式的承包
2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。
(1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；
(2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；
(3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

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