办理农村集体土地使用权法务操作指引（6）

发布日期：2011-07-07 作者：110网律师

城中村改造过程中的法律业务
   土地使用权及地上附着物权属的确认
对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：
(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。
(2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。
政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。
    政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义
1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。
2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。
3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。
    拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理
1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。
村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。
(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。
(2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：
①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。
②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。
③明确谈判的焦点。
2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：
2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。
2.2关注招投标程序的合法化问题。
    拆迁中的证据保全
1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全
1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。
(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
1.2对代管房屋的证据保全。
(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。
(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。
(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。
(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。
(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
(2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。
1.5对租赁房屋的证据保全。
(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；
(2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；
(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。
第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿
1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。
1.1适用范围只限定在产权调换。
1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。
1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。
   拆迁担保房屋
1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。
2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。
4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。
    抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。
如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。
(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
    拆迁共住房屋的操作
1被拆迁的共有人确认。
1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。
1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。
1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。

    常见的律师业务内容
1尽职调查，提供法律咨询意见。
2代为办理政府审批法律手续。
3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。
4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。
5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。
6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。
7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。
8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。
9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。
10对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。

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