开发商擅自出售车库的行为无效
案情:
2006年6月,金溪县的陈清在市里购买了一套商品房,在购房合同中没有买卖车库、车位的约定,但开发商在房屋销售广告中承诺将按住户的50%配备车库、车位。2007年9月份,陈清搬进新房,开发房占用了部分公共场地按50%的标准建设了车库、车位,但都卖给了一家酒店,做为酒店住房部的停车库、车位,造成陈清等业主无法停车,给业主生活带来困扰。在与开发商协商无果的情况下,业主们将开发商告上法院。
分歧:
对该案存在以下两种观点:
第一种观点认为开发商将车库、车位卖给酒店的行为并无不当。理由是:首先,根据物权法第74条第2款的规定,车库、车位的归属应由开发商与业主双方约定,既然陈清等业主在购买房屋的合同中没有约定车库、车位的买卖,而车库、车位不为房屋的从物,则车库、车位当属开发商所有;其次,开发商的房屋销售广告中承诺按住户50%配备车库、车位,并未说明该车库、车位建成后的归属。再者,销售广告在法律上而言应定性为要约邀请,对开发商并不具有约束力。
第二种观点认为开发商将车库、车位全部卖给酒店,无法满足业主的需求,业主有权主张该行为无效。理由是我国物权法第74条第1款规定,车库、车位首先应满足业主的需要。既然开发商已将全部车库、车位卖给了酒店,造成陈清等业主无法停车,则说明开发商卖车库、车位的行为未能按物权法的规定首先满足业主的需要,那么就应该是违法,其买卖行为当然无效。
管析:
笔者赞成第二种观点。理由如下:
第一、我国物权法第74条第1款规定的规则,就是车库、车位必须首先满足业主的需要,在实际操作中,开发商在车库、车位建成后必须先征询业主的意见,如果业主需要就必须先满足业主。本案中,开发商在车库、车位建成后,未先征询业主的意见,便将所有车库、车位卖弄给了酒店,明显有违物权法的规定。根据物权法第74条的措词,该规定应为强行性规定。根据我国民法相关理论,违反法律的强行性规定,则民事行为无效。
第二、开发商建成的车库、车位,业主具有共有权。共有权是指区分所有建筑物的共用部分为标的物,全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。根据物权法第74条第3款的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。那么使用建筑共用场所建成的车位开发商就无权对其进行处分,应按业主的约定使用。
第三、陈清等业主虽未在买房合同中约定车库、车位归属,但根据我国合同法的规定,可对车库、车位归属问题进行协商,达成合同的补充规定。也可以由业主与开发商签订另一个车库、车位买卖合同,以确定车库、车位的归属。根据物权法第74条第2款的规定,车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该款对开发商处理车库、车位的对象进行了限制,只限于“当事人”的范畴,而购房法律关系中,当事人仅指开发商与业主双方。所以,开发商在没有满足业主需要的情况下,不能将车库、车位擅自卖给酒店。
作者:金溪县人民法院 陈长青 赖建平
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