浅析新司法解释对承租人优先购买权的保护

【案情】
2008年元月份，原告陈某和被告徐某签订了一份房租租赁合同，约定被告徐某将新干县商贸中心处的商品房出租给原告陈某三年，陈某每年支付租金8000元。但2009年7月份，徐某将房租卖给其亲弟弟且办理了过户登记。陈某知道后，以徐某和其弟共同侵犯其优先购买权为由于2009年8月25日诉至法院，要求宣告徐某与其弟弟签订的房屋买卖协议无效，并请求以相同价格购买该房屋。

【分歧】

针对本案存有3种处理意见：

第一，确认徐某与其亲弟签订的房屋买卖协议无效，但应驳回李某以相同价格购买该房屋的诉讼请求。

第二，确认徐某与其亲弟签订的房屋买卖协议无效，同时支持李某以相同价格购买该房屋的诉讼请求。

第三，驳回原告诉讼请求，徐某与其亲弟的房屋买卖协议有效，不支持承租人陈某的优先购买权。

【评析】

笔者赞同上述第三种意见，理由如下：

承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。

根据我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

承租人的优先购买权作为一种法定权利，具有对抗第三人的法律效力。一直以来在审理案件过程中虽根据《意见》第一百一十八条之规定处理，但相同的案件可能会出现上述第一、第二种处理意见即出租人与买受人签订的合同被认定无效后，法院是否可以迳行判决承租人依据该协议直接行使和实现优先购买权？裁判法官对承租人的优先购买权的性质认为是债权请求权说或物权请求权说或附条件的形成权说，是导致相同案件他们意见不一致的原因。

现在，根据2009年9月1日开始实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将解决房屋租赁合同纠纷中的审判难点。

《解释》第二十一条之规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该条明确废止了《意见》第一百一十八条之规定。那么在出租人与第三人的买卖合同不存在无效的情况下，法院是否可以直接裁量承租人直接实现优先购买权，对此，解释并没有作出规定。根据以往审判经验，考虑到一般情况下，优先购买权的难以行使，笔者认为《解释》第二十一条的承租人请求出租人承担赔偿责任就是法律保护承租人优先购买权的方式，因此法院不宜直接裁量承租人直接实现优先购买权。

那么本案中承租人是否可请求出租人承担赔偿责任？笔者认为不可以。根据《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的。（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。在本案中出租人将租赁房屋出卖给其亲弟弟，在这种情况下，作为法定的优先购买权就不存在了，则承租人不可以以侵犯优先购买权请求赔偿责任了。

当然对于本案在审理期间刚好贯穿该《解释》施行前后，因此能够直接适用《解释》之规定是无疑的。

作者：新干县人民法院 吴国华 李娟