房屋产权登记以及房产证颁发时间的探讨

发布日期：2011-10-28 作者：李艳波律师

商品房对于购房人来讲，具有重大意义，甚至有些购房人用自己大半生的积蓄购买，希望得到的就是房屋的所有权，从而得以居住、处分、收益。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明，根据《房屋登记管理办法》第四条的规定，房屋权属证明由房屋所在地的房屋行政管理部门颁发，因此，购房人在购得商品房后，应当办理房屋产权登记手续，但如果在规定的期限内购房人不能拿到房屋产权证书，谁来承担责任呢？
对此问题，法律没有进行规定，下面可以通过相关法律规定来解读房屋登记以及颁发房产证问题。
一、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；也就是说在房屋交付后或者合同订立后90日之内，如果由于出卖人的原因，购房人不能拿到权属证书的，购房人可以依法追究出卖人的违约责任。如果出卖人根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的规定在房屋交付使用之日起60天内将需要其提供的办理房屋权属登记的资料交付房屋登记管理部门，则出卖人属于履行了法定义务，购房人如果在90天内不能拿到房产证则不能再依法追究出卖人的责任。从以上两个法条可以看出，出卖人最长应当在房屋交付使用后60天提供权属登记材料，也就是说购房人还有30天的时间才能拿到房产证，那么根据《房屋登记管理办法》第二十三条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载与房屋登记薄或者做出不予登记的决定，（一）国有土地范围内房屋所有权登记为30个工作日；结合前两个法条，正好是90日，那么在出卖人按规定提交了资料，而购房人仍然不能在90日之内拿到房产证应当怎么办呢？这个确实是法律空白，法律对此没有进行规定，当出卖人不能按期提交资料时，有法律依据追究其法律责任，但如果是由于房屋登记管理部门的原因导致购房人不能拿到房屋权属证书怎么办，是否可以依法追究房屋登记管理部门的责任，法律对此却没有作出规定。
二、在探讨这个问题的同时，还需要注意两个问题，一个是谁来申请登记的问题，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，从该规定来看，商品房买受人应为申请主体，而《房屋登记管理办法》对申请人也没有作出明确规定，也就是说根据《房屋登记管理办法》第二十三条的规定，是不是在出卖人提交了权属登记的资料后，购房人没有进行登记申请，那么房屋登记管理部门就可以不在30天内办理登记手续呢？如果是，购房人自然就不能在90天内拿到房产证，如果不是，责任应当由谁来承担呢？另外一个就是房屋登记是否等同于房产证的颁发，根据《房屋登记管理办法》第二十五条的规定，房屋登记机构应当根据房屋登记薄的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书；可见，房屋权属登记和发放权属证书并不是一回事，但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，如果不是由于出卖人的原因，则购房人在90天内是应当可以拿到房屋权属证书的，拿不到权属证书显然是房屋登记管理部门的责任，根据以上论述，这些规定之间是存在冲突或者说不完善的地方，权利人不能及时拿到权属证书，就不能充分享有所有权，从侧面讲，房屋登记管理部门阻碍了权利人充分行使权利。希望国家能出台相关解释对此问题予以明确。同时希望社会各界人士对此予以校正。

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