深圳市房地产纠纷律师深圳市房地产买卖合同纠纷律师

发布日期：2011-11-22 作者：110网律师

【深圳市房产纠纷律师业务范围】：
　　1、担任房地产行政部门、企业的常年法律顾问，提供法律服务，防范法律风险；
　　2、代理土地使用权出让、转让纠纷，房地产合作开发、房屋拆迁补偿、建设工程、房屋出租、抵押纠纷、房屋交易（商品房买卖）及物业管理纠纷诉讼；
　　3、参与中外合作房地产项目开发、项目公司型内资型合作开发、非项目公司型内资型合作开发、房地产开发项目转让的谈判，起草、制作相关的文本、文件；
　　4、为房地产行政部门、相关企业签订各类合同、招商项目提供专项服务，出具法律意见书；
　　5、为购房人提供房屋陪购法律服务；
　　6、有选择的代理参加各类公司法律事务、合同（起草、审查、风险分析）等非诉讼法律事务、民事诉讼、行政诉讼。
　　7、物权法培训。

【深圳市房产常见法律纠纷】
　　一、逾期支付房款引起的纠纷
　　二、逾期交付房屋引起的纠纷
　　三、逾期办理过户手续引起的纠纷
　　四、要求返还定金引起的纠纷
　　五、因中介行为引起的纠纷
　　六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
　　七、因房屋质量引起的纠纷
　　八、因“黑白合同”引起的纠纷
　　九、因户口迁移引起的纠纷

【深圳市房产交易流程】
　　第1步
　　买卖前的产权审核
　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。　　律师可代买方去国土部门进行产权核实。
　　风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答复。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
　　第2步
　　交定金与签合同
　　定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
　　风险提示：
　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
　　第3步
　　赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家
“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行dai款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
　　第4步
　　付首期及资金监管
　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。
　　风险提示：
　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
　　第5步
　　签订买卖合同
　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
　　风险提示：
　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
　　第6步
　　选银行和办按揭
　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭dai款。去银行做dai款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。
　　风险提示：
　　1 .如果dai款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现dai款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
　　第7步
　　过户及交税
　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、房产买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
　　风险提示：
　　1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定：房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
　　第8步
　　后续事项
　　如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
　　风险提示：
　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

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