二手房难过户双方均不违约 只因未考虑不可抗力的因素

路先生想买一套房，在向卖家交了2万元定金，签订房屋买卖合同后，约定25个工作日办理好房屋过户手续。但是，25个工作日过去了手续还没办好。昨天，路先生告卖家杨先生违约。法官说，因为不可抗力的因素，卖家不存在违约行为。 　　签了合同，卖家不配合房产过户
　　今年8月7日，路先生在一家中介公司看中了杨先生在此登记出售的一套房屋，总价45万元。路先生决定买下这套房。而卖家杨先生提出的条件是，做生意急等现金，越快越好。双方在中介公司的见证下，签订了房屋买卖合同，并约定合同签订之日起，25个工作日即9月11日前到房管局立契并办理房产过户手续，若杨先生违约，双倍返还定金，若路先生违约，无权要回定金。
　　但合同签订后，急等住房的路先生多次催促杨先生办理房产过户手续，但杨找各种借口推脱，后来干脆表示不再办理房产证了。
　　路先生随后起诉，要求杨先生双倍返还定金4万元，并赔偿1万元损失。
　　互拿有力证据，到底谁违约了?
　　昨天在法庭上，买卖双方都拿出了自己认为有力的证据，证明对方违约。路先生说，他是诚心想买杨先生的房屋，也承诺帮他垫资把银行的10万元贷款提前还了，这样他可以提前解除房屋抵押。路先生说，他和中介公司与银行协调好了，但杨先生又给银行打电话说“不急着还钱”。
　　后来，他和中介公司找杨先生，能否延长房产过户办理期限，遭到杨先拒绝。
　　卖家杨先生说，双方没有在25个工作日内到房管局立契过户，原因是不具备立契过户的条件。“而不是我不愿意。”杨先生说，仅双方约定的按揭贷款交易方式，单收集资料，房产评估等就有近10个流程才能完成。“即使办理完全顺利的话，可能也要超过25个工作日。”杨先生说，他是尽力了，后来他要延长立契过户时间，那是变更合同，“我当然不干”。
　　双方都没违约，赔偿请求被驳回
　　法院认为，双方签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。本案当事人在订立该预约合同时，对原、被告在签订合同后25个工作日内双方持有效证件到房地产部门办理立契、过户手续与约定办理解押的时间没有作详细的约定的，未考虑到不可抗力因素，致使合同无法正常履行，且双方又未对办理解押等手续时间达成一致意见，故不认定杨先生违约。根据最高法院司法解释，“因不可抗力致使合同不能履行的，不适用定金罚则，但收取定金的当事人一方应将定金返还对方当事人”。故驳回路先生的诉讼请求。
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