承租人优先购买权的应如何执行

发布日期：2012-09-15 作者：徐涛律师

   2006年7月，罗某和廖某租赁某房地产开发公司商品房进行经营活动，约定租赁期限为五年;2006年10月，房地产开发公司在未明确告知罗某和廖某的情况下，将租赁的商品房卖给第三人刘某，并办理了房屋产权登记;2007年4月，罗某和廖某以侵害其优先购买权起诉该房地产开发公司，并列刘某为第三人。该案经过一、二审的审理，法院判决：1、某房地产开发公司与刘某签订的房屋买卖合同无效;2、确认罗某和廖某在同等条件下享有优先购买权。现法院判决已生效，罗某和廖某申请强制执行，要求以同等条件购买房屋。
[案情分析]     对于如何实现罗某和廖某的优先购买权，出现了两种不同的处理意见：一种意见认为，按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。同时优先购买权也仅是承租人所享有的一项程序性的权利，它的完全、有效的实现必须要依据一个法律事实的发生，如出租方愿意出卖该房屋，无该类事实的发生，否则该项权利也只能是一种期待权。本案中，法院的判决中虽确认了罗某和廖某享有优先购买权，在房地产开发公司与第三人刘某签订的房屋买卖合同被判无效后，房屋所有权回到了买卖以前的状态，这时出卖人作为出卖人有权自主决定是否出卖房屋、以何种条件出卖、甚至可以解除原来的房屋租赁合同，此时对于罗某和廖某而言，优先购买权仅是一种期待权，而并非罗某和廖某认为的，只要愿意以相同的条件购买，就非要卖给罗某和廖某。因此，如房地产开发公司决定不出售该商品房，法院则不应支持罗某和廖某的执行请求，不能强制要求房地产开发公司将房屋卖给罗某和廖某，只可以对承租人的使用权在承租期限继续予以保护。由此可见，对于判决的第二点内容，并无实际执行意义。另一种意见认为，房地产开发公司将房屋卖给第三人刘某，其行为已侵犯了罗某和廖某的优先购买权。现罗某和廖某要求实现其优先购买权，是法律明文规定的，法院应支持罗某和廖某的执行请求，并向房产登记部门发出协助执行通知书，由房产登记部门注销已办理的产权登记。在罗某和廖某向房地产开发公司支付其主张优先购买权时的房价的情况下，房产部门应为罗某和廖某办理房产证。
　　笔者同意第二种观点，理由如下：
　　首先，承租人的优先购买权是我国民商法上关于优先购买权的一种，是指公民、法人作为承租人时，对于出租人在出卖其出租赁物时，在同等条件下，有优先于他人购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条亦规定：“出租人出卖租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按规定卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”从立法本意来说，上述法律规定就是为了侧重保护承租人。#p#分页标题#e#
　　其次，优先购买权应是一种附条件的形成权。承租人的优先购买权在出租人出卖出租物前，仅表现出一种可能性;当出租人出卖出租物这一法律事实时，承租人的优先购买权从期待权变成了既得权。也就是说，只要条件相同，优先购买权人的单方意思表示，就能使优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人的同等条件为内容的契约，此为形成权的内在要求。在承租人的优先购买权中，优先购买权不能仅理解为优先缔约权，其应当赋予优先购买权人在请求法院解除出卖人与第三人买卖关系的同时，享有依据出卖人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋的权利。只有这样，承租人的优先购买权才能得以完整实现，否则优先购买权就没有实际意义。
　　就本案来看，房地产开发公司未履行告知义务而将房屋卖给第三人，侵犯了罗某和廖某的优先购买权，故其要求确认房地产开发公司与第三人刘某签订的房屋买卖合同无效及享有优先购买权的诉讼请求，法院应予支持。根据优先购买权的立法意义和实际意义，对罗某和廖某要求在同等条件下享有优先购买权的执行请求，在其满足约定的条件后，法院就应依据判决促成罗某和廖某按房地产开发公司与第三人刘某签订的买卖合同约定的条件取得房屋。因此，只要罗某和廖某表示愿意以相同的条件购买，在其向房地产开发公司支付其主张优先购买权时的房价的前提下，法院就应强制要求被执行人房地产开发公司将争执房屋出卖给申请执行人罗某和廖某。

[案情结果]     房地产开发公司将房屋卖给第三人刘某，其行为已侵犯了罗某和廖某的优先购买权。现罗某和廖某要求实现其优先购买权，是法律明文规定的，法院应支持罗某和廖某的执行请求，并向房产登记部门发出协助执行通知书，由房产登记部门注销已办理的产权登记。在罗某和廖某向房地产开发公司支付其主张优先购买权时的房价的情况下，房产部门应为罗某和廖某办理房产证。徐涛律师15327446830   QQ574659129

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