房屋买卖纠纷案

发布日期：2012-09-17 作者：徐涛律师

1、一审诉辩主张　　原告肖X诉称：1996年10月10日，我与被告签订一份《财产租赁合同》，合同约定，由被告将R购物中心第6栋05、06号房屋出租给我，租期从1996年10月10日至2005年4月30日止，我一次性交付全部租金65000元。但被告违约，于1999年11月2日，在未告知我的情况下，将我承租的房屋出卖给第三人傅X。被告的行为侵害了我的优先购买权，请求法院判令被告与第三人的房屋买卖无效，在同等条件下，我享有优先购买权。
　　被告海南省儋州市T实业股份有限公司未作答辩，也未到庭参加诉讼。
　　第三人傅X述称，原告所说不属实，我购买房屋是通过法院拍卖取得的，我已办理了土地使用权证、房屋所有权证，房屋买卖关系有效。
　　2、一审事实和证据
　　本案经审理查明：1996年10月10日，原告肖X与被告T公司签订一份《财产租赁合同》，约定原告承租被告位于R商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金一次性支付，共65000元。合同签订后，原告依约交纳65000元租金。1998年11月10日，原告将R商场第6栋05、06号铺面转租第三人傅X的丈夫林X使用，租期4年，租金每年12500元，协议签订后，付清两年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。
　　1999年10月间，本院在执行(1999)儋法执公字第278号申请执行人儋州市X信用社与被执行人儋州市T公司借款合同纠纷一案时，依法查封了T公司所有的R购物中心第4、5、6栋房屋，经儋州市房产管理所评估后，将被告T公司的6栋05、06号房屋出卖给第三人傅X，同时，傅X也已经国土、房产部门办理了合法证书。2000年1月10日，本院以(1999)儋法执公字第278-1号公告，督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。
　　上述事实，有原告提交财产租赁合同、收据、第三人提供的房屋所有权证，国有土地使用权证，本院(1999)儋法执字第278-1号公告等证据证实。
　　3、一审判案理由
　　位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。肖X租赁取得后，又转租给第三人傅X之丈夫林X。1999年间，本院在执行申请执行人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷一案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并公告对该房屋进行公开拍卖，以得款抵偿X信用社债务。第三人傅X在购买该房后，办理了土地、房屋等合法手续，该房屋买卖合法有效。
　　4、一审定案结论
　　儋州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、第64条之规定，判决如下：驳回肖X的诉讼请求。
　　【二审诉辩主张】
　　一审判决后，肖X不服，上诉称：1999年11月22日，T公司和儋州法院串通，暗中把R商场第6栋05、06号铺面私自卖给傅X，从未通知该房承租人(上诉人)，显然T公司与法院这种做法是违法的，儋州法院在2000年1月10日张贴了(1999)儋法执公字第278-1号公告，其内容不真实，公告所称的房屋进行“公开变卖”绝无此事。我享有优先购买权，这是法律赋于承租人的合法权利，应受法律保护，一审判决错误，请求二审法院改判。
　　【二审事实和证据】
　　海南省海南中级人民法院在二审中查明：1996年10月10日，T公司与肖X签订一份《财产租赁合同》。合同约定，肖X承租T公司位于R商场第6栋05、06号铺面，租期10年，租金65000元，一次性交付清。合同还约定，在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。合同签订后，肖依约交纳65000元。1998年11月10日，肖将R商场第6栋05、06号铺面转租给傅X的丈夫林X使用，租期4年，租金每年12500元。协议签订后，林X付给肖2年租金25000元，并于1998年11月25日开始使用该房。1999年10月间，儋州市法院在执行(1999)儋法执字第278号申请执行人儋州X信用社与被执行人儋州T公司借款合同纠纷一案时，依法查封了T公司所有R商场中心第4、5、6栋房屋，经儋州法院依法公开拍卖这些房屋，并经国土、房产部门办理了土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。2000年1月10日，儋州市法院以(1999)儋法执公字第278-1号公告，督促承租在R商场第4、5、6栋的业主迁出，将房屋交付竞买人使用。
　　【二审判案理由】
　　二审法院认为，位于R商场第6栋05、06号房屋是肖X向T公司租赁的铺面。1999年间，儋州法院在执行申请人儋州市X信用社与被执行人T公司借款合同纠纷案中，依法查封了第6栋05、06号房屋，并对该房屋进行公开拍卖，以抵偿X信用社的债务，且傅X在公开竞买到该房屋后，已办理了国土、房产合法证，取得该房屋的合法使用权和所有权。而肖X与T公司签订《财产租赁合同》时，双方已约定“在租赁期间，出租人如将出租财产所有权转移第三者，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况，鉴于肖X在签订租赁合同时已放弃其对租赁房屋的优先购买权。综上，傅X取得R商场第6栋05、06号房屋合法有效;而肖X主张自己应有该房屋的优先购买权不予支持。
　　【二审定案结论】
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
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