宋某诉返还财产案-添附取得

　南京市玄武区X巷X号房屋于1958年被私房改造，由南京市X房产公司接管。1990年10月5日原告宋某从本市三条巷通过交换承租了X巷X号房屋。1991年4月12日宋某与南京市X房产公司城北公司签订协议将X巷X号房屋沿墙拆除，改为门面房使用，另搭建阁楼16.1平方米。南京市X房产公司按建筑面积20.7平方米、其它面积16.1平方米收取租金。2001年9月18日玄武区落实私房政策办公室对X巷X号房屋撤销改造，退还给产权人。被告李某等六人继承了本市X巷X号私房一处。 　　2002年9月17日原告宋某诉至玄武法院要求被告方补偿搭建的阁楼价值款54740元。被告方则认为，搭建阁楼未经被告方同意，原告要求补偿，应找市房产经营公司补偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　经鉴定，阁楼现有价值为26710元，其中建筑成本价值为2210元。
　

[案情分析] 　　本案在审理过程中，原、被告双方存在以下争议：
　　一、关于搭建的阁楼是否构成添附。
　　原告认为，原告在承租期间对房屋进行了翻建，新增了16.1平方米面积，按民法理论，新增的16.1平方米面积属添附。被告认为，讼争阁楼无论在公房管理期间，还是私有状况，依法均不能取得房屋所有权，故不存在添附问题。玄武法院审理后认为，根据我国民法理论，添附是指附合、混合和加工三者的统称。附合是指两个或两个以上分属于不同所有人所有的物附合在另一物之上，而成为该物的组成部分且无法分离，或分离后将大大降低其价值的财产结合状态。法律设立添附条款的意图在于防止一物为多人所持，提高物的使用效益。添附物所有权单一化的规定，具有强制性质。只有使添附物依一物现状继续存在，才能维护物之经济价值和社会秩序，有益于社会经济的发展。本案中原告搭建的阁楼与被告的房屋已形成一个整体，非经毁损、拆除，二者不可分离。故原告搭建的阁楼已构成添附。
　　二、该阁楼是判决拆除还是折价补偿
　　原告认为，原告对房屋的添附属善意的添附，原告是为了更好的维护房屋，而进行翻建的，该房已发还被告方，被告已取得了该房的实际使用权，原告搭建的阁楼与被告房屋已成为一体，无法拆除。故被告应该给予补偿。被告认为，该房发还时是按住宅性质发还的，并未计算阁楼面积。原告搭建阁楼是为了做生意，并不是为了维修房屋。发还后，被告方有权要求恢复该房原状，不同意折价补偿。玄武法院审理后认为：
　　1、如果动产所有人拆除阁楼不构成损毁的或致房屋不便利使用，则动产所有人有权选择拆除或要求不动产所有人给予适当的补偿。依照《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理，没有约定又协商不成的，能拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人。”
　　2、添附发生后要恢复物之原状事实上已不可能或虽有可能而经济上很不合理。添附所有权的归属，传统民法理论通常按照当事人双方原来财产的价值大小确定。当事人就添附物所有权的归属，事先没有约定，则发生争议后又不能达成协议时，如果添附物能拆除，且拆除花费人、物、财力较小，可由添附人拆除。如果拆除花费人、物、财力效大，且拆除后会降低原物的价值或添附物价值的，不宜拆除。本案被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。从添附物的有效、合理使用出发，兼顾双方利益，应将添附物折价归一方所有比较妥当。阁楼如拆除既损害部分房屋，原告得到的也是一堆毫无使用价值的建筑材料。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据阁楼的价值和被告方实际取得的利益综合考虑。
　　三、阁楼补偿款如何确定。
　　原告认为，被告应该补偿，补偿应按鉴定部门鉴定的阁楼的现有价值24500元进行补偿。被告则认为，鉴定部门的价格是在两证齐全的情况下的价格，原告搭建的阁楼没有取得两证，就是补偿，也只能按阁楼的成本价格进行补偿。玄武法院审理后认为，按民法理论，动产与不动产结合后，如已具备固定性及继续性的程度，该动产殆丧失独立性，在社会经济观念上两者已变为一物。添附人在房屋移交后，即丧失对阁楼的动产所有权，因而从此时起房屋所有人就应予以补偿。该阁楼是在归还被告方的产权房内搭建的，与该地段有产权证和土地使用证的16.1平方米房屋相比，是有区别的。原告要求被告按16.1平方米的房屋的实际价值进行补偿，违背了公平原则，由被告赔偿原告搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价比较合理。故玄武法院按阁楼建筑成本的价格进行了判决。
　　此案判决后，原、被告双方均未上诉。




[案情结果] 　　玄武区人民法院审理后认为，原告搭建阁楼的行为得到了原产权单位南京市房产经营公司的认可和同意，不是原告擅自搭建。该房落政后，交还被告方使用和管理，被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价和被告方实际取得的利益综合考虑。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第三款之规定，判决：
　　被告李某等六人于判决生效之日起十日内支付原告宋某16.1平方米的阁楼建筑成本价格2210元。
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