优先承租权不是必须续租权强占房屋应担责
发布日期：2012-10-17 作者：110网律师
在房屋租赁合同中，双方一般约定一定的租期。同时会有类似的表述“承租人续租的，应在合同期满60日前向出租人通知出租人，双方协商一致后另行签订合同或者出租人继续出租的承租人在同等条件下有优先承租权”等。如果双方能够协商一致继续签订合同，或者承租人也不再继续租赁，自然不会产生纠纷。但如果承租人想继续租赁，出租人想收回房屋往往就承租人的优先权行使发生争议。
2009年3月，出租人与承租人签订租赁合同约定将出租人名下的房屋出租给承租人办公使用。租赁期限为2009年3月31日至2012年3月31日。租赁期满后如果承租人要继续续租的，应提前60天通知出租人，协商一致后，双方另行签订租赁合同。同时约定租金为每月3万元。合同终止后，承租人应将房屋交还出租人，每逾期一天按照双倍支付租金。出租人有权从承租人交纳的保证金中扣取。合同签订后，双方及开始履行了合同。2012年3月，承租人向出租人提出要求续租房屋。出租人要求原租金已经低于目前的市场价，如果承租人续租应将租金提供至4万元每月。但承租人只愿意按照3.5万元每月支付租金。由于双方不能达成一致，出租人要求收回房屋，承租人认为，合同约定应理解为其享有优先承租权，拒绝搬离房屋。为此双方发生纠纷。
上述案例中，出租人与承租人就续租未能达成一致，承租人应按照合同约定及时将租赁房屋返还出租人。根据合同约定逾期返还的应按照合同的违约条款承担违约责任。承租人抗辩理由中提出的优先承租权，是租赁合同中常见的约定。一般是约定承租人有同等条件下继续租赁的权利。但是行使优先承租权的前提是出租人房屋继续出租，并且新的承租人所出租金等条件承租人愿意按照该条件继续租赁。由于现实中出租人与新的承租人之间的合同条件并不对外，承租人无从得知实际交易条件。特别是租赁合同到期，承租人已经搬离，更是无从谈起行使优先承租权。从案例的约定来看，并不应理解为优先承租权，只是声明性的如果续租需双方协商。即使双方在合同中未做此约定，双方仍可以协商确定租赁事宜。可见是否有这样的约定对承租人并不会产生优先权，提前通知是否续租其实是使双方对是否续租提前确定，以便对合同期满后的事宜进行安排。因此，在双方未能就续租事宜达成一致，承租人应及时按照合同约定搬离房屋，将房屋交还出租人，避免承担延期交房的违约责任。
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