买二手房的人千万要做到以下五点，不然会很惨很惨

发布日期：2012-11-02 作者：徐涛律师

昨天论坛的朋友给我电话，说是签订合同时是业主的男朋友代签的，我问有没有业主的授权书，他说没有，我很惊讶，为什么连业主本人都没见过竟然就交定金了。后来我想，这也不奇怪，现在法律的普及程度还很低，但我惊讶的是这不仅是法律常识，更是起码的生活常识，好比买一件东西，你得从这东西的主人手上买吧，但往往缺乏这样的常识而一旦发生纠纷就很被动。
在二手房交易中只要你做到一下几点，保证你不会受骗上当，即使发生纠纷起诉到法院，也不会败诉。
第一，一定要看房本上的名字和你签合同的卖方是否是同一人，最好是到网上验证其身份证是否是假的，可到全国公民身份证号码查询服务中心 httpwww.nciic.com.cn上面去查，房本一定要是原件，附件件肯定不行，有的房本抵押在银行，那么至少要出示契税票，购房发票，公维发票，商品房预售合同原件，北京有家中介发生过租房的人拿房东的房本复印件一连卖过三套房子，虽然最后的损失由中介赔偿，但是如果你遇到的是只有一家门店的中介，我负责的告诉你，中介宁可破产也不会赔偿你几百万的。届时你会因为你的大意付出惨不忍睹的代价。
第二，如果房东出差委托别人来卖房子，一定要有公证部门的公证，以为公证部门是司法部门的下属机构，其公证具有法律效力，所以在委托的情况下，除了要看上面第一条所列的各种发票和房本外，还必须要公证的公证委托书，没有公证委托书很难证明是房东本人亲手写的，而且还要注意，有了公证的委托书后，最后打电话到公证处查询是否是真的。也许你觉得不好意思，怕伤中介和业主的感情，我负责的告诉你，这个环节你不小心，一旦发生纠纷则后患无穷，以前我在某大中介参与过律师见证服务，每当我认真仔细审核卖方的资质时或者提出疑问时，经纪人就很不高兴，生怕我的行为让业主不满意导致买卖流产，往往在这样的关键环节，如果没有律师把关，买房的人也不知道需要审核些什么，往往被卖房的业主和经纪人催促，最后稀里糊涂的签了合同，如房东在国外，那么委托书还需要使馆的盖章，这就更重要了。
第三，尽量别买所谓“改底单”房子，我上个帖子讲了改底单的法律风险问题，最后向我咨询的十几个朋友中，有两个是燕郊买房改底单的情况，而且都出了问题，其中一个已经发生了纠纷。改底单买卖是所有二手房交易中风险最大的，除非律师把关签好补充协议，让业主违约的成本加大，否则千万别买，一旦发生纠纷，不仅买不到房子，也许通过大半年的时间打官司才能拿到自己的本金。
第四，外地人别买本地的经济适用房，这样的纠纷很多了，一是政策不许卖给外地人，二是即使卖给本地人也得等到房龄满5年，否则是不受法律保护的。
第五，要在补充协议中约定好二手房交易程序的时间，有的中介出的补充协议是不会明确写具体的时间的，因为如果在限期内没办理好，需要但责任，但对于买方来讲很不利，按最复杂的情况我分析一下，比如业主的房子在银行抵押，买方的首付替卖方还清贷款解押，买方还需要商业贷款这种情况：
2月1日业主和抵押的银行确认还清贷款最早的时间，如果是2月10日可还清贷款。
2月2日签合同交定金，
2月10日，买方一定要随卖方中介一起去银行还贷，否则有的卖方把这首付款恶意的挪作别的用途，届时解押不了过不了户，首付款由买方直接打给银行不能给卖方。
2月11日，进行网签，这样卖方就不能一房二卖了，除非撤销网签，
2月12日安排评估，
等评估结果出来后三个工作日内去银行办理面签贷款手续，
银行同意贷款后去办里过户和物业交割，由银行直接划尾款给卖方。
上面是大概的程序，很多细节方面要注意的，在此不能一一讲叙。
买方只要严格依照上面的程序来买二手房，基本上不会发生纠纷或上当受骗，即使发生纠纷也不会被动。
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