房屋买卖合同纠纷

本文来源于重庆市惠腾法律网：//www.2011abc.com/article/403.html　
　民 事 起 诉 状
　　原 告：吴xx，男，汉族，1982年3月3日出生，住重庆市永川市xx街2号附8号，身份证号：5102191xxxxxxx4815，联系电话：15002325303。
　　被 告：伍xx，女，汉族，1936年6月25日生，住重庆市九龙坡区xxx村xx号-10号，身份证号：5102xxxxxxxxxxxx023。联系电话：136xxxxxxxx
　　诉讼请求：
　　一、请求判决解除房地产买卖协议;
　　二、请求判决被告双倍返还原告支付的定金共计￥10万元;
　　三、判令本案诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：
　　原告于2011年3月27日与被告伍xx的代理人xx元、重庆xx兴置业顾问有限公司签订了房地产买卖协议，约定①由原告出资47万购买伍xx位于重庆市九龙坡区xx路xx号xx-x号房屋;②签订协议之日支付定金5万;③由原告向银行申请贷款28万支付给伍xx;④见房交所出具的权属转移登记受理单当日支付13.5万;⑤双方在2011年6月1日前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料并到现场办理按揭相关手续。协议签订后，原告依约向被告的代理人xx元支付了定金5万元。
　　由于被告以受伤及身份证遗失为由不依约在2011年6月1日前到场办理按揭手续，拖延至2011年6月29日才到场办理按揭但又未准备齐相关材料，第二天才备齐了相关材料，这时银行按揭利率从上浮10%上调到了上浮20%，原告遂要求被告对其过失将会造成的损失在购房款上作一定的让步。协商不成后，原告以被告延期违约向九龙坡区人民法院提起诉讼要求解除房地产买卖协议，被告以未根本性违约抗辩要求继续履行房地产买卖协议。
　　2012年1月18日九龙坡区人民法院作出判决驳回了原告的诉讼请求，即双方之间的房地产买卖协议继续有效。原告重新准备好办理按揭的相关资料后要求被告共同去办理按揭手续，被告却说房产已经卖给其代理人xx元了。
　　此后，原告多次要求被告返还定金，被告均置之不理,为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法判决!
　　此致
重庆市九龙坡区人民法院
　　具状人：
　　二0一二年七月十六日
　　吴xx诉伍xx买卖合同纠纷案代理词
　　代理词思路
　　一、由(2011)九法民初字第08806号判决书知《房地产买卖居间协议》有效，则原告与伍xx关于违约责任的约定继续有效，即一般性违约的责任承担约定、根本性违约的责任承担约定、定金条款的约定有效。
　　二、伍xx有一般性违约行为，应当支付违约金5万元。
　　三、伍xx香有根本性违约行为，应当支付违约金5万元，原告可以解除合同。
　　四、依据定金条款，伍xx应当双倍返还定金共计10万。
尊敬的审判长：
　　重庆合纵律师事务所接受本案原告吴xx委托，指派我们担任其代理人，通过开庭前认真地查阅本案的卷宗材料和今日的法庭调查，代理人认为本案事实已基本查清，原告的诉讼请求理应得到支持，现根据法庭查明的事实以及国家法律法规的规定，代理人发表以下代理意见，恳请法庭予以采纳：
　　一、基本事实
　　原告于2011年3月27日与被告伍xx的代理人刘xx、重庆大xx置业顾问有限公司(大xx公司)签订了房地产买卖协议，约定由原告出资47万购买伍xx位于重庆市九龙坡区谢家湾xx路xx号xx-7号房屋。
　　三方约定的交易流程：①三方签订《房地产买卖居间协议》，吴xx在2011.03.27支付定金5万;②2011.06.01前各方备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料(下简称按揭过户资料)并到银行现场办理按揭28万的相关手续;③按照常规，2011.06.01前申请贷款28万，银行会在2011.06.15-2011.06.30批准放贷，买卖双方在此期间办理过户手续;④见房交所出具的权属转移登记受理单后，吴xx支付首付13.5万;⑤交易完成后吴xx支付尾款5000元。
　　三方约定的违约责任：①一般性违约，违约方支付违约金5万，合同继续履行;②根本性违约，违约方支付违约金5万，守约方有权解除合同。③定金条款，卖方收取定金后，如果买方不购买房产的，卖方不退还定金;如果卖方不能履行的，双倍返还定金。
　　协议履行情况：①签订协议之日吴xx支付定金5万;②2011.06.01伍xx因受伤及身份证遗失无法到银行现场办理相关手续，至到2011年6月29日伍xx都没有备齐按揭过户资料;③2011年6月29日吴xx支付了按揭服务费和工行服务费￥7400元。④2011年6月30日银行按揭利率从上浮10%上调到了上浮20%，吴xx遂要求伍xx对其过失将会造成的损失在购房款上作一定的让步。协商不成后，吴xx以伍xx延期违约向九龙坡区人民法院提起诉讼要求解除房地产买卖协议，伍xx以未根本性违约抗辩要求继续履行房地产买卖协议。
　　2012年1月18日九龙坡区人民法院作出(2011)九法民初字第08806号判决书(下简称判决书)驳回了吴xx的诉讼请求，2012.03.08判决生效后，吴xx重新准备好按揭过户资料后要求伍xx继续履行合同。2012.03.21伍xx将房产以8万元的低价恶意转让给刘xx。
　　上述事实有证人x介的证人证言、《房地产买卖居间协议》、《(2011)九法民初字第08806号判决书》、吴xx《婚姻登记证明》、《重庆市个人住房登记信息查询证明》、《201203211050198号重庆市房屋买卖合同》、《定金收条》、《大xx公司收据》、《庭审笔录》存于案件卷宗佐证。
　　二、2012.03.08日判决生效后，《房地产买卖居间协议》有效，买卖双方应当继续履行合同，遵守违约责任约定。
　　由于判决书第2页第12行、第4页第25行吴xx的诉讼请求是判令解除合同，判决书第6页第4行法院判决驳回吴xx诉讼请求，而且判决书第2页第21行、第4页第26行伍xx要求继续履行合同，买卖双方也没有协商解除合同的意思表示，因此，买卖双方应当继续履行合同。《房地产买卖居间协议》中的一般性违约和根本性违约的责任承担约定对买卖双方有约束力。
　　三、伍xx有一般性违约行为，应当支付违约金5万元。
　　依据判决书第4页第14行确认2011.06.01伍xx受伤及身份证遗失无法到银行现场办理按揭手续、判决书第4页第9行确认伍xx在2011年6月29日都没有备齐按揭过户资料的事实，按照《房地产买卖居间协议》第五条第二项第4款“买卖双方须积极配合经纪方于2011年6月1日前备齐二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的合法证件”之约定，我们可以知道伍xx违约在先，依据违约责任约定，伍xx应承担一般性违约责任，即向原告支付违约金5万元。
　　四、伍xx有根本性违约行为，应当支付违约金5万元，原告可以解除合同。
　　由于(2011)九法民初字第08806号判决书判决买卖双方应当继续履行合同、伍xx也要求继续履行合同、2012.03.08判决生效后双方没有协商解除的意思表示，因此买卖双方应当按照诚实信用的原则继续履行合同。
　　证人x介也证明由于买卖双方没有再另行约定什么时间内办理过户手续，故合理时间办理过户手续即可。
　　原告在2012.03.12准备好按揭过户资料后，要求伍xx履行合同义务，伍xx却一拖再拖，并在2012.03.21就将房产低价恶意转让给刘xx，现在伍xx已经不能履行合同，已经构成根本性违约，依据违约责任约定，原告可以解除合同，并要求伍xx支付违约金5万。
　　需要说明的是，即使按照被告的辩解，曾经给原告15天时间准备首付款，因为2012.03.08判决才生效，原、被告、中介三方重新协商买卖事宜的时间应当是在2012.03.08之后(实际上是2012.03.10)，即便按照2012.03.08起算，15天时间也是2012.03.23日，但被告却在2012.03.21将房屋出售给刘xx，导致原买卖协议无法继续履行。
　　五、依据合同法规定伍xx应当双倍返还定金共计10万
　　根据《房地产买卖居间协议》第5条第1项第1款的定金约定、《合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金” 伍xx应当返还定金共计10万、依据《房地产买卖居间协议》第7条约定，伍xx应当支付违约金5万，根据《合同法》第116条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告选择定金条款，故伍xx应当返还定金共计10万。
　　综上，代理人请求法庭依法作出公证、及时的裁决，维护原告的合法权益。
　　此致
重庆市九龙坡区人民法院
　　代理人重庆合纵律师事务所
　　张宰宇、金贵仁 律师
　　2012年9月7日