待拆迁二手房交易的风险

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

在购买二手房时，对房屋周边环境的观察是必不可少的，因为房屋所处的地段和位置直接决定了房屋的主要用途和市场前景。比如说，有些房屋地处较偏因而幽静，适合个人居住；有些房屋临近街道或闹市区，适合做点生意、经营餐饮和便利店之类。然而，有些投资者在没有对房屋进行过充分的调查和考虑之前，就急忙购买了城市中心区或者居民集中的闹市区的商铺，其目的是通过对旧房屋的装修来提高原有房屋的市场价值；通常而言，这类房屋一旦翻新，价格走势是较快的。可是，在目前我国国内城市化建设的浪潮中，旧区的改造势在必行，而为了改善市民的居住条件，原有的居民区或者闹市区是规划和改造的重点。这就容易出现这么一种情况，当投资者购买房屋之后，对房屋也装好了，新的商铺正准备经营或者刚刚经营，政府的行政通知就张贴出来了，某开发商已获准在此处开发建设商品房住宅区。这时候，投资者就会发现不但投资目的实现不了，拆迁的补偿金也可能低于原来的购房款和新的装修费用，前段时间就等于白忙活了。而开发商也不会因为这位投资人的全盘翻新房屋而给与更多的经济补偿。

这种拆迁区的购买二手房的投资风险，是值得投资者重视的。一方面，需要有自我防范意识，在购买房屋之前要对房屋所处区域的发展情况有个清晰的了解和清醒的判断。另一方面，某些投资的购房人并不是房屋所在区域的当地人，因此购房人有权要求卖方告知的房屋及区域的基本消息；而买房本着诚实信用的原则有义务告知购房人可能存在的风险，如果明知而不告知或者故意隐瞒，就有欺诈的嫌疑，该房屋买卖合同也可能处于被撤销之列。还有一方面，购房人可以通过订立合同买卖合同中的风险条款，来让合同双方适当分担买卖风险，规定在某一段内一旦出现拆迁的情况，如何处理。

在实际发生的案例中，还存在一种上述所说的完全相反的情况，房屋买卖合同双方已签订好了合同，交付了房屋，只是没有办理房产证的登记手续。政府的拆迁令就下了，而开发商的经济补偿费竟大大高于原有房屋买卖的价款，这个时候卖房人就不干了，想反悔，想以承担违约金的方式替代转移房屋，那么购房人是否有权要求买方继续履行合同、办理登记手续？按照现行我国法院通行的做法，应当认定房屋买卖合同已经生效，只是房屋的所有权没有发生转移，并且合同履行存在可能性。因此，购房人有权要求买房办理过户登记手续。这与“一房二卖”的情况有所不同，卖方将房屋卖给第二人并办理登记手续，前面的买方要求卖方履行合同已经不存在现实的可能性，也只能要求支付违约金了。而在拆迁这种情况中，房屋拆迁前还是可以办理过户登记的，所以卖房人的交付房屋、办理登记的义务仍然要履行，不能以支付违约金的方式替代履行合同。

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