司考物权法讲义:抵押权与买卖不破租赁
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《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
1.“先租后抵”
“订立抵押合同前”抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后,仍适用买卖不破租赁规则,新的所有权人应法定承受原租赁合同。
【例1】甲将自己的房屋出租给乙、租期5年。半年后,甲将房屋抵押给丙,并办理了抵押登记。一年后,因丙行使抵押权拍卖该房屋,被丁购得。①此例属于“先租后抵”,故适用买卖不破租赁。②丁应法定承受该租赁合同,就是原租赁合同的内容维持不变,自动将出租人变更为丁。法律 敎育 网
2.“先抵后租”
分两种情况:①若抵押权已经登记,则不再适用买卖不破租赁。②若抵押权未登记(当然仅限于动产),仍适用买卖不破租赁。
【例2】甲将自己的汽车抵押给乙,办理了抵押登记。此后,甲未经乙同意,将汽车出租给丙,租期5年。半年后,乙行使抵押权拍卖该汽车,被丁购得。①此例属于“先抵后租”,因抵押权已经登记,不适用买卖不破租赁。②甲虽未经抵押权人乙的同意,但甲、丙间的租赁合同有效(因为《物权法》第191条规定,未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押物。“转让”不包括出租),丙有权对甲主张违约责任。
【例3】甲将自己的汽车抵押给乙,但未办理抵押登记。此后,甲未经乙同意,将汽车出租给丙,租期5年。半年后,乙行使抵押权拍卖该汽车,被丁购得。①此例属于“先抵后租”,因乙的抵押权未登记,故仍适用买卖不破租赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。
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