租赁合同法律风险的种类与防控（下）

　五、租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险
　　违约行为是合同法律风险最主要的体现方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事人带来履行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过合同条款加以事先规制之外，更主要是通过损害赔偿的方式进行弥补，让守约方获得相应的利益以弥补受到的损失，不能让违约方因为违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害赔偿进行简单的介绍。
　　1、违约的条件。
　　违约的条件比较简单，就是合同的一方或者双方当事人不履行法律规定或者合同约定的义务，或者履行合同义务不符合法律规定或者合同约定的情形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有过错，究竟是故意还是过失；只要在客观上有违反合同的行为，即可以认为产生了违约。具体到租赁合同，出租人方面主要的违约形式有：不在规定时间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与合同约定不一致、未办理租赁合同登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修服务、擅自将已经租赁的房屋再租给其他人等等；承租人方面主要的违约行为有：不按照约定的时间和数量支付租金、押金或者保证金等财物、不按照合同约定的用途使用租赁房屋、未经出租人许可擅自将房屋转租给第三人、合同到期后拒不按照约定将房屋交换出租人等。
　　2、违约损害赔偿的方式。
　　违约后一般可以采取的损害赔偿的方式主要有下列几种。
　　（1）实际履行、继续履行。也就是违约方在客观上仍然存在继续履行合同的条件、守约方也愿意要求违约方继续履行合同，直至将合同按照约定全部履行完毕为止。相比较其他违约损害赔偿的方式而言，实际履行的成本较少，法律依据也比较明确，较少发生争议的几率，所以在实践中发生违约损害赔偿案件，法院也会要求当事人首先采取实际履行的方式承担违约责任。
　　（2）采取补救措施、恢复原状。具体到租赁合同来说，可以要求出租人尽快将房屋存在的缺陷修复、将原先已经中断的水电煤供应恢复、通过自购建材将房屋已经受到毁损的部分尽快恢复原状；可以要求承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实际损失、适当减少房屋租金，等等。采取补救措施主要是为了采取措施防止损失的不恰当扩大。
　　（3）赔偿损失。这是最常见的违约损害赔偿方式。主要有：
　　①违约金。根据双方在合同中约定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承担一定的金钱赔偿。违约金只有双方在合同中约定才能要求赔偿。违约金兼有补偿实际损失和惩罚违约行为的双重属性；如果当事人约定了违约金，但数额不足以赔偿实际损失的，在支付违约金之后还应当赔偿实际损失；如果当事人并没有因为违约行为受到损失，但约定了违约金的，也应该承担违约金。违约金约定的数额过高或者过低的，在诉至法院后可以请求法院予以适当调高或者调低。违约金过高予以调低的，一般认为最高数额应为实际损失的30%。
　　②实际损失。包括直接损失和间接损失两部分。直接损失是指由于对方的违约行为导致当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增加。例如：因承租人不恰当使用房屋导致房屋结构发生变形，出租人紧急聘请工人对房屋进行维修加固，但只修复了一部分，还有一部分无法修复。在这里，房屋结构无法修复的部分就是出租人现有财产的减损灭失；该修理费根据法律应由承租人负担，出租人垫付的修理人工费就是支付费用的增加。直接损失是现实的财产损失，一般是比较容易确定的。间接损失则比较难以理解，它是指合同在全面和适当履行之后可以实现和取得的财产利益。一般来说，间接损失一般是指可得利益的损失，或者说是利润的损失。比如说，承租人获得租赁房屋后经出租人许可又转租他人，承租人因此而获得的利益即为可得利益。如果发生损失，则为间接损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，间接损失的赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这些规定比较疑难，大家只要知道要赔偿间接损失或者可得利益损失这些概念就可以了。
　　③约定赔偿计算方式。这又是合同法赋予我们的强大武器。由于损害赔偿的计算方法是一件较为复杂的事，如果双方当事人能够在合同中事先对可能发生的违约行为作一大概的估计，并对违约赔偿计算方式作一较为详细和明确的约定，则在事后进行损害赔偿工作时无疑具有相当的便利性。
　　④采取措施防止损失扩大的合理费用。在违约行为发生后，双方均应当采取适当措施方式防止损失的扩大。一方或者双方不采取适当措施导致损失扩大的，对于损失扩大的部分，当事人无权要求损害赔偿。对于采取措施防止损失扩大而支出的合理费用，可以由违约方承担。
　　六、租赁合同诉讼法律风险
　　在违约行为发生之后，双方可以先就如何进行救济进行协商。如果协商无法达成一致意见的，则只能通过诉讼或者仲裁方式，通称争议解决方式解决双方之间的争议。双方的权利义务将在诉讼或者仲裁过程中得到最终的解决，无论这个结果是否可以令人接受。由于仲裁必须要有仲裁条款，其效力的内容较为复杂，故今天不提仲裁的具体内容，只讲诉讼的相关法律风险，仲裁的有关问题可以参照诉讼。
　　在诉讼过程中当事人经常会遇到的法律风险种类有：
　　1、起诉不符合法律规定的条件。
　　《民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这条规定看似明白，但实际上比较抽象，在立案的过程中当事人、律师和法院经常会就其中的理解发生歧义。
　　简化来说，租赁合同的当事人应当是出租人和承租人双方，一般是权利受到侵害的一方为原告，违约一方为被告。诉讼请求一般有三类：确认之诉、变更之诉、给付之诉。确认之诉，一般为确认某一法律关系存在或者不存在。例如，承租人起诉要求确认租赁合同无效，就是一种确认之诉。变更之诉是要求对合同的某些权利义务的内容予以变更。例如，出租人起诉要求承租人按照合同约定增加租金，即为变更之诉。给付之诉最好理解，要求支付租金即为给付之诉，但是在法律上，要求对方当事人实施一定行为也可以作为给付之诉。例如，承租人要求出租人及时修复租赁房屋出现的瑕疵。管辖则是指案件应当由哪个法院受理的问题。就租赁合同来说，一般应适用不动产专属管辖，即承租的房屋在哪个区，就去哪个区的基层法院起诉。如果案件的金额较大、影响较大或有其他情形的，则应当去相应的中级法院起诉。
　　如果法院认为当事人的起诉符合上述规定的四个条件的，予以立案受理。认为不符合其中的一个或一个以上的条件的，法院可以不予受理；已经受理的，可以裁定驳回起诉。
　　2、诉讼时效。
　　诉讼时效是指当事人的权益受到损害后必须在规定的时间内要求解决或者诉讼的期间段。如果超过这个规定的期间段，权益受到损害的当事人将丧失获得法院判决维护其合法权益的机会，也就是说，法院将判决驳回原告的诉讼请求。因此超过诉讼时效是非常重要的法律风险之一，建议予以重视。
　　根据《民法通则》的规定，一般案件的诉讼时效为二年，自当事人知道或者应当知道自己的合法权益受到损害之日起计算。这句话又比较难以理解，我不作过多解释了，大家只要理解为争议发生之日就行了。延期支付或者拒绝支付租金案件的诉讼时效是一年，比一般案件的诉讼时效期间要短很多，这个也需要特别注意。
　　租赁案件的诉讼时效还有一个比较重要的问题就是分期支付租金的案件，如果有数期租金没有支付，则应该是数期租金自应该支付之日起分别计算诉讼时效，还是在整个合同到期之后一并计算未支付的数期租金的诉讼时效。很显然，后者的保护力度较大，比前者要方便得多。从相关规定来看，最高法院在一个关于诉讼时效的司法解释里面曾经规定过，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但上海法院不承认这个观点，他们认为该规定适用的前提是“同一债务分期履行”，而分期支付的租赁合同的租金不属于同一债务分期履行。因此，上海法院还是坚持第一种观点，即数期租金如没有支付应分别计算诉讼时效。具体理由我不多说了，总之这个原则请在场的各位注意。
　　3、财产保全。
　　由于法律诉讼需要的时间较长，而我国的执行法律制度、财产调查制度不尽完善，因此在诉讼过程中当事人转移财产、导致判决最终无法执行的情况较为多见。为保护当事人的合法权益，《民事诉讼法》在执行程序之外，专章规定了财产保全制度，即当事人可以在起诉到法院之后，为防止遭受难以弥补的损害而要求法院对另一方当事人的财产进行查封、扣押、冻结等措施的行为。财产保全对于及时控制被告方的财产防止恶意转移的作用是非常明显的。
　　申请财产保全除了需要提供相应的保全费、财产担保之外，更加重要的是需要提供被执行人的财产线索。如果没有财产线索，法院也将难以采取保全措施。因此在发生诉讼后及时注意收集被执行人的财产线索也是防止保全风险的重要措施之一。
　　4、证据。
　　凡是能够认定案件事实的一切事物都是证据的表现形式。没有证据，就无法认定案件的事实，法院也就难以作出公正的判决保护合同当事人的合法权益，当事人就要承担败诉的风险。因此打官司就是打证据这句话是非常有道理的。
　　根据《民事诉讼法》的规定，证据的种类有：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录七类。但在实践中，证据的种类可能还要更多些，比较说手机短信、电子邮件、当事人在法庭上认可的事实都是可以作为证据的。
　　证据的关键特征是“证据三性”，也就是真实性、关联性、合法性。真实性，即证据的内容反映的必须是真实的、客观存在的事实，如果证据反映的事实不真实、没有发生过，则不符合真实性的要求。关联性，指证据反映的事实必须与本案的事实和诉请有关系和联系，与案件没有关联的证据则不符合关联性的要求。合法性，则是指收集证据的手段和方法必须符合法律规定，不能采用非法的手段收集证据。证据三性的内容看似简单，但由于各类案件的案情千差万别，难以一眼判定哪些证据是符合上述要求的应当采纳，哪些又是不符合上述要求应当剔除的，这些工作需要办理案件的公司法务、律师和法官仔细琢磨。对于当事人来说，必须养成平时收集证据的良好习惯；签订、履行合同和诉讼的每一个步骤，都应当附有相应的证据来作证；平时所做的工作，应当尽量结合万一日后如果发生诉讼应当如何取证的角度，保留相应的证据。这样在诉讼中方能够获得较高的胜诉率。
　　5、执行。
　　法院判决生效后，如果被执行人在规定的期限内没有履行或者没有完全履行判决书确定的义务的，债权人可以申请法院强制执行。但在执行过程中，也有可能因为被执行人没有可以执行的财产，或者查封、扣押、冻结的财产无法变更而无法受偿，导致法院裁定中止执行或者终结执行，使得申请执行人的财产权益无法获得实现。
　　上面这些诉讼过程中可能涉及的风险，仅是最简单的状况，请大家在实践中加以重视。
　　案例：A公司诉B公司强制执行案
　　A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷一案，法院判决出租方A公司胜诉，承租人B公司需支付A公司200万元。判决已经发生法律效力后，B公司未履行。A公司申请法院强制执行。经律师和法院调查，目前掌握的几个B公司的银行账号中没有什么钱，公司也没有其他资产、股权、房屋等可以执行的财产。眼看案件无法继续执行，很难避免中止执行的结果。A公司申请搜查B公司的财务室。法院在搜查过程中，注意到一本发票存根联比较奇特。其他各本发票都是各种业务收费混开的，而这本50张的发票所开具的收费内容全是打单费，但B公司财务人员却拿不出来相应收款依据。经询问后，财务人员说出了实情，原来在案件诉讼期间，公司领导为逃避执行，在与其他单位发生业务往来时，要求会计用一本发票，将发票存根联、记帐联各开50张20元的打单费，将给客户的发票联按实际业务金额开出，共计150万元。结算时，出纳在开票时要求各付款单位不按支票办法开具，而是交不填写收款单位名称只有实际付款金额的转账支票给出纳，然后出纳填上自己个人名字，通过熟人从银行违规开设的个人转账账户，将150万元转入。真相大白后，法院顺利地查明了该150万元执行款的下落，并最终执行到位。
　　从这个案件中我们可以看出，如果A公司没有申请法院搜查B公司的财务室，没有发现那本奇特的存根联，或者发现了之后缺乏相应的法律知识轻易放过的话，则本案将面临无法执行的巨大法律风险。因此无论是诉讼、还是执行工作，都需要比较丰富的法律专业知识和认真负责的态度。
　　今天的讲座就到这里，如果有错漏的地方，还请指正！谢谢大家！徐涛律师15327446830   QQ574659129