开发商用车位折抵小区维修资金 业委会成员擅自转让,合同无效
发布日期:2013-01-05 作者:110网律师
【案件回放】
2001年11月,开发商景祺公司与虹泰花苑业委会签订协议,约定将其所有的地下车位转让给业委会,折抵其应付的维修资金。按规定,车位不能登记于业委会名下。因此,2002年2月,景祺公司与业委会成员吴某签订合同,将车位登记至吴某名下,但吴某并未实际支付对价。2010年7月,吴某擅自将车位以明显低于市场价格的价位转让给许某。但许某并未支付对价,也未办理过户登记手续。业委会发现后诉至法院,要求确认吴某对车位的处分行为无效,该车位所有权应归全体业主所有。
吴某辩称,车位产权是以买卖形式登记在自己名下的,他是合法权利人,有权处分该车位;许某则述称,对于该车位,他属于善意取得。
法院审理后认为,吴某对车位无实际处分、收益权利,但全体业主也不符合法律规定的登记权利主体资格,故对业委会确认“车位所有权归全体业主所有”的诉请难以支持。此外,车位转让时的市场价格远超过早前评估确定的价格,许某以明显低于市场价值的评估价格购买车位,不构成善意取得。因此,法院作出判决:买卖合同无效;将车位拍卖、变卖以折现为维修资金。
【以案说法】
问:小区地下车位产权归谁所有?
答:小区车位分地下和地面两种:地面车位占用的是业主共有的场地,产权属业主共有;地下车位一般由开发商建造,产权归开发商所有。业主可通过与开发商签订买卖合同,取得地下车位所有权。吴某未按合同约定支付对价而进行产权登记,因此不存在真实的车位买卖行为,现车位虽登记在其名下,但实质上他对该车位无实际处分、收益的权利。
问:许某购买权属有争议车位的行为是否有效?
答:车位等不动产经过产权登记即具有公示效力。根据相关法律规定,第三人基于对产权登记的信赖而与登记显示的权利人(非真实享有所有权)签订买卖合同,需符合以下三个条件,才能依善意取得该车位:1、购买时是善意的;2、支付了合理价款;3、业已完成车位转让登记。许某以明显不合理的低价侥幸购买产权存在争议的车位,主观上不构成善意,且未支付对价、未办理过户登记手续,所以不能取得车位所有权。
【法辞典】
《中华人民共和国物权法》第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
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