商品房认购书的法律性质（四）

发布日期：2013-04-08 作者：110网律师

3、为认购书在一定条件下可以转化为本合同是不利于保护弱势群体的购房者。关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，法释（2003）7号第5条做了明确规定：“商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
最高人民法院民一庭认为，商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同应当具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款（既应包括全款，也应包括部分购房款）。即认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。但同时又认为，从立法趋势上讲，应加重对不动产预约的规范力度，而对认定成立本约不必附加履行条件。
本条规定“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖合同成立的条件之一，主要是考虑到商品房买卖的实际情况而定的。尽管认购书具备本约的内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故本条解释附加买受人缴纳全部或者部分房款的合同才转化为正式的商品房买卖合同。以这种方式区分预约和本约，符合我国商品房销售市场的实际情况，也符合现行法律法规和商品房交易实务的。
但是，从法的效力层次上看，《商品房销售管理办法》系建设部颁行的部委规章，而《合同法》是全国人大通过的法律，法律位阶效力高于部委规章。我们没有理由选择适用与上位法规定相冲突的下位法的规定，况且，这种情况也不存在适用“特别法优于普通法”原则的基础，因《商品房销售管理办法》与《合同法》根本就不是同一位阶的法律，法规或者规章。法释（2003）7号第5条规定商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第16条规定的13项内容才会有机会成为商品房买卖合同，是不利于切实保护购房者的合法权益的，无形当中也鼓励了不良开发商违背诚实信用原则，故意不予磋商洽谈订立本约或者恶意毁约否认本约的成立。
总之，商品房认购书是具有预约购房合同的性质。

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