黄浦区116地块（西块）房屋征收补偿方案

       黄浦区116地块（西块）房屋征收补偿方案
    【上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明律师按】：黄浦区116地块（西块）随着房屋动拆迁工作进一步落实和推进，拆迁人与被拆迁人，被拆迁人与公房同住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋动拆迁引发的纠纷也逐渐多了起来，本律师现结合已经代理该拆迁地块多起案件的审判实践及本律师多年来从事房屋动拆迁纠纷诉讼所积累的经验给广大房屋被动迁市民提几点建议：
1、对于拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置内容分歧较大一时无法达成安置协议的情形，我们建议被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人与被拆迁房屋有关联的同住人（亦称公房同住人或居住困难认定安置对象，拆迁新政策统称为“共同居住人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与拆迁人签订补偿安置协议，尽量避免拆迁人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被拆迁人千万不要有侥幸心里，更不可自以为政府不敢轻易强迁，合法强制拆迁房屋在我们国家一直是存在的，而不少市民总是认为政府是不可以强制拆迁房屋的，这是房屋动拆迁实践中一个普遍误解。从法律政策上来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未及时申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被拆迁人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很差，甚至房源位置既偏房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被拆迁房屋安置利益有关的所有人员。
2、关于被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间因补偿安置权益分割引发的纠纷，建议被拆迁人与公房同住人或居住困难认定对象之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，作为被拆迁房屋的公房同住人或居住困难认定对象应抓紧时间考虑诉讼解决问题。
3、由于房屋动拆迁实践中往往是公房同住人或居住困难认定对象的安置权益容易受到侵害，笔者认为：作为公房同住人或居住困难认定对象应尽可能通过多渠道了解补偿安置协议的谈判与签订情况，由于房屋动迁过程中，拆迁人仅与被拆迁房屋的公房承租人或房屋产权人商谈整个拆迁补偿安置事宜，因此，其他公房同住人或居住困难认定对象难得及时得知房屋拆迁协议的谈判及签订过程（现在普遍采取电脑及上墙张贴公示基本安置情况，但也存在公布不及时以及更详细的安置材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，公房同住人及居住困难认定对象在大体了解安置协议签订已经签订的情况下，及时向法院提起共有分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是愿意放弃安置房安置而接受分割补偿安置款的情形。而对主张取得安置房屋的公房同住人或居住困难认定对象而言，万不可也无必要立即启动诉讼程序，因为根据上海法院受理安置房确权诉讼的前提条件，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。
综上，对于仅主张分割补偿安置款的当事人而言，可以在安置协议签订后即使协议没有生效，也可向法院提起诉讼，在起诉主张自己应得补偿安置款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋拆迁人出具财产保全裁定书，要求拆迁人在向被拆迁人支付补偿安置款之前，在被拆迁人银行账户内冻结公房同住人或居住困难认定对象所主张的安置份额，以确保自己主张并得到法院支持的安置款在法院判决后得到顺利执行，至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿安置协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿安置款及应当获得安置房屋的情况下，尽可能确认公房承租人或房屋产权人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则公房同住人或居住困难认定对象基本可以“高枕无忧”，待安置房大产权证办出后，直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若公房承租人或房屋产权人选择的安置房源较少，则公房同住人或居住困难认定对象应考虑改安置房的确权诉讼为安置款的共有物分割诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于公房同住人或困难居住认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及，有疑问的朋友，可以电话咨询：13817558905，黄方明律师。
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）
 
附：黄浦区116地块（西块）房屋征收补偿方案
黄浦区116地块（西块）房屋征收补偿方案
　　本地块房屋征收范围已由市相关部门及本区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将房屋征收补偿方案拟定如下：
　　一、房屋征收与补偿的法律依据
　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。
　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）。
　　3、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）。
　　4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）。
　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。
　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）。
　　7、其他相关法规和规范性文件。
　　二、房屋征收的目的
　　加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。
　　三、房屋征收的范围
　　复兴中路177号-201号；顺昌路245号-331号（包括顺昌路249弄1号、279弄1-79号，313弄7-13号、30号-35号，325弄1号）；合肥路44号-100号（包括合肥路64弄1-4号，82弄1号）。
　　四、被征收房屋类型、用途及建筑面积的认定办法
　　（一）房屋类型认定
　　房屋类型以房地产权证记载或公房管理部门摘录为准，对房屋类型有争议的以上海市房地产科学研究院鉴定为准。
　　（二）房屋建筑面积的认定
　　对于已经登记的房屋，其建筑面积一般以房地产权证和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，除有证据证明房地产登记薄有错误外，以房地产登记薄为准。
　　对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建造面积为准。
　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积；
房屋类型
公寓
独立住宅（花园住宅）
新里住宅
新公房（有电梯、成套）
新公房（无电梯、成套）
新公房（无电梯、不成套）
“两万户”新公房
旧里住宅
简屋
换算系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25
 
　　在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
　　（三）非居住房屋的界定
　　1、原始设计为非居住房屋，延续至在房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
　　2、公有房屋出租人与公有房屋承租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
　　3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
　　4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准将居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
　　区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
　　（四）未经登记建筑的认定
　　由被征收人向征收地块房屋征收事务所提出书面申请，并提交合法建筑或未超过批准期限临时建筑相关材料，房屋征收事务所经初步审核后，报区房屋行政管理部门、规划部门及测绘部门组成的认定小组共同认定，同时在房屋征收范围内予以公示，对认定结果有异议的，由房屋征收评议工作组进行复核，复核结果在房屋征收范围内予以公示。
　　五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准
　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　1、被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
　　2、评估价格=被征收房屋的房地产市场单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
　　3、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内另行公布。
　　4、价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数本区为0.3。
　　5、套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证补贴，每户套型面积补贴本区为建筑面积15平方米。本地块根据新工房套型面积较小的实际，增加新工房套型面积补贴建筑面积12平方米。
　　六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
　　七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
　　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。
　　对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。
　　八、征收非居住房屋的补偿方式、补偿标准和计算方法
　　征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
　　1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
　　2、征收私有非居住房屋，对被征收人的补偿金额为评估价格。
　　九、居住困难户人数审核办法（附件一）
　　十、特殊对象范围及照顾标准（附件二）
　　十一、本地块签约搬迁奖励等操作办法
　　依据市、区有关房屋征收补偿政策，结合本地块的实际情况，执行如下操作办法：
　　（一）居住房屋签约搬迁奖励标准
　　以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租用公房凭证》计户奖励。
　　签约期限：2012年7月16日起至2012年11月15日止。
　　被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，每户奖励10万元。
　　凡在2012年7月16日—2012年7月25日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，每户加奖5万元。
　　凡在2012年7月26日—2012年8月4日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，每户加奖3万元。
　　凡在2012年8月5日—2012年8月14日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，每户加奖1万元。
　　凡已签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后三十天内搬离被征收房屋的，每户加奖1万元。
　　奖励费的扣除：
　　自2012年11月16日起，签约搬迁奖励费每延期一天扣除50元，直至签约搬迁奖励费扣完为止。
　　（二）面积奖励费
　　以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。
　　（三）选择期房临时安置费
　　一房一厅：每套每月补贴1000元；
　　二房一厅：每套每月补贴1500元；
　　三房一厅：每套每月补贴2000元。
　　期房过渡费自签约居民搬离原址、腾空房屋之日起计算，以入户通知书载明日期为止。发放周期为六个月，按实结算，多退少补。
　　（四）家用设施移装费、搬家补助费标准
　　1、家用设施移装费
电话移装费
凭缴费单据
每号140元
煤气移装费
凭缴费单据
每表200元
热水器移装费
凭购机发票
每台300元
空调移装费
凭购机发票
每台400元
有线电视移装费
凭缴费单据
每户330元
宽带移装费
凭收费单据
每户90元
家用（独用）电表
凭缴费单据
按实计算
　　2、搬家补助费
　　按被征收房屋建筑面积每平方米12元结算（按房屋产权证或租赁凭证计户）。每户低于500元的，按500元发放。若选购征收配套商品房（期房）的搬家补助费增加一倍计算。
　　凡在征收签约期内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交征收安置工作组），本地块为每户免费提供搬场车一次。
　　（五）成套新工房装饰装修补偿
　　被征收成套新工房装饰装修补偿，由房地产价格评估机构通过评估确定。
　　（六）被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补偿办法
　　被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积，指已按照相关征收政策进行货币补偿的房屋建筑面积以外的部分。该部分面积经认定后，不纳入被征收房屋建筑面积货币补偿计算基数，仅对该部位作适当经济补偿。
　　1、认定办法
　　由被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部门提出被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积的书面申请，由房屋征收部门现场进行丈量，经双方对丈量结果签字确定后进行公示。
　　2、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补偿标准
　　被征收房屋为公房，对于在本地块房屋征收决定公告之前搭建的，公房凭证中未记载的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量面积的50%计算；高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量面积计算。
　　被征收房屋为公房，独用天井、独用晒台、阳台等搭建部位按照实际丈量面积计算。
　　上述认定建筑面积以外的使用面积经公示后，按被征收房屋平均房地产市场评估单价乘以上述计算面积的一半予以补偿；对于无上述使用面积，或虽有上述使用面积但补偿额不足10万元的，每户给予补贴10万元；补偿额超出10万元的按实计算。私有房屋参照上述办法执行。
　　（七）征收补偿费用计息办法
　　对于在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额以半年期贷款年利率6.10%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至征询签约期结束。所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。
　　（八）非居住房屋签约、搬迁奖励、补贴费用标准
　　1、对被征收非居住房屋增加面积补贴，面积补贴＝被征收非居住房屋房地产市场评估单价×50%×非居住房屋建筑面积。
　　2、对持有有效个体工商营业执照的个体工商者，给予一次性补贴30万元。
　　3、对非居住房屋装饰补贴，按被征收非居住房屋建筑面积每平方米补贴1000元计算，每证户低于15万元的，按15万元计算。
　　4、被征收非居住房屋在征收签约期限内签约并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，非居住房屋建筑面积在10平方米以内的，补贴30万元；非居住房屋建筑面积在10平方米以上，超出部分按每平方米1.2万元补贴。
　　5、被征收非居住房屋在征收签约期限内签约并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，每户一次性奖励30万元（以房地产权证或房屋租赁合同计户）。签约搬迁奖励费每延期一天扣除100元，直至签约搬迁奖励费扣完为止。
　　6、就近安置购房补贴以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴10000元，每证低于20万元的，按20万元计算。
　　7、不选购本地块提供安置房屋的以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴7000元，每证户低于30万元的，按30万元计算。
　　8、对于无认定建筑面积以外的使用面积或未获得认定建筑面积以外的使用面积补贴的，每证给予补贴10万元。
　　9、因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
　　注：征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。若无居住面积的，除按本条第1-9款享受非居住房屋补偿外，另享受居住房屋套型面积补贴（按被征收房屋的房地产市场评估均价计算）、就近安置购房补贴15万元，签约搬迁奖励10万元、认定建筑面积以外使用面积补贴10万元。
　　十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法
　　（一）本地块提供的安置房源：
　　1、嘉定区“爱德佳苑”（现房）
　　地址：爱特路89弄
　　2、松江区新凯家园B块（期房）
　　3、浦东新区航头六号地块（期房）
　　4、闵行区浦江一号地块（期房）
　　（二）本地块提供的就近安置房源：
　　闵行区古美小区（现房）
　　注：被征收人、公有房屋承租人他处有房，且居住不困难的，要求选择货币补偿，凡不选购本条第一项提供安置房源的，按照被征收房屋建筑面积7000元/平方米补贴，每户低于30万元的按30万元计算；凡不选购本条第二项提供就近安置房源的，按照被征收房屋建筑面积4000元/平方米给予补贴，每户低于15万元的，按15万元计算。
　　（三）选购房屋办法（附件三）
　　十三、房屋征收评估机构选定办法
　　房屋征收决定公布后，区房屋行政管理部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并委托相关旧改（征收）指挥部组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定估价机构。区房屋行政管理部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
　　十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所名称
　　征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。
　　受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第五房屋征收事务所。
　　地址：复兴中路155号。
　　联系电话：第一组：33316783、33316509；
　　第二组：33316503、33316507；
　　第三组：33316780、33316200。
　　十五、房屋征收补偿协议的签订和生效条件
　　1、房屋征收补偿的计户标准
　　被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
　　2、房屋征收补偿协议签订主体的确定
　　房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
　　房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，有继续承租资格的当事人可协商一致，共同推选或委托一人作为补偿协议签订主体。
　　私有房屋产权人死亡的，由其合法继承人作为补偿协议签订主体。
　　3、房屋征收补偿协议生效条件
　　在规定签约期限内达到80%签约比例的，房屋征收补偿协议生效。

　　
　　附注：
　　1、本房屋征收补偿方案未涉及事项，以市政府令第71号及相关规范性文件规定为准。
　　2、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
　　 
上海市黄浦区住房保障和房屋管理局
　　二○一二年六月二日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑）
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