门面转让与转租的区别

发布日期：2013-05-17 作者：110网律师

近日，金律师连续接到几位做生意的朋友来电咨询门面转让与转租的区别，为解答此类疑问，现将门面转让与转租的区别详述如下，希望对大家有所帮助：
一、门面转让。
所谓门面转让，其实质就是门面出售，也即门面的产权人(即房主，拥有产权证，包括房产证、土地使用权证的人。如果你打算买商铺，一定要审核房主是否有这两个证件)与下家（购买门面的人）签订合同，将门面卖给下家，然后双方至房产交易中心办理两证变更手续。手续办理完毕后，下家就成为门面新的所有权人。
一句话总结，门面转让处分的是门面的所有权。
二、门面转租。
日常生活中所讲的门面转租包含两种情况：
1、上家（承租人）与房主（出租人）签订租赁合同，然后再在租赁期限内将使用权转租给下家（次承租人）。这类转租，要求房主赋予上家转租的权利，上家通过转租赚取差价。
2、上家与房主签订租赁合同后，因为某些原因不想继续经营了，就将租赁期内的使用权、设备等一起打包转租给下家。这时就产生了所谓的“转让费”。这笔费用一般可能包含门面的装修费（上家自己出钱对门面进行了装修，所以要回本）、设备的折价费（上家留有机器设备，折价卖给下家）和剩余租赁期限内上家已经缴纳的租金（上家要提前撤离门面，但是剩余租期的租金也已经缴纳了，那么下家进驻门面内经营，自然要将剩余租赁期内的租金付给上家了）。下家向上家缴清了上述费用后，上家就退出了门面的租赁，改为下家直接与房主签订租赁合同。
一句话总结，门面转租处分的是门面的使用权。
3、第一种转租与第二种转租的区别：
第一，合同相对方不同。第一种转租中存在两个合同关系，上家与房主的租赁合同，下家与上家的租赁合同，这两个合同都是有效的。下家与房主不直接发生关系。而第二种租赁关系中，上家收取下家的转让费后，实际上就退出了租赁关系，转为下家直接与房主成立租赁关系，因此下家应该与房主重新签订合同。
第二，优先承租权和优先购买权的享受主体不同。第一种转租中，如果上家与房主的租赁合同到期，那么下家与上家的租赁合同也必然到期（次承租合同的租赁期不能超过承租合同的剩余租赁期）。此时，享有优先承租人的是上家。如果房主将门面出售，享受优先购买权的也是上家。而第二种转租中，上家退出了原来的租赁关系，改为下家直接向房主租赁门面。因此，租赁合同到期，享有优先承租权的是下家，同样的，如果房主出售门面，享有优先购买权的也是下家。
4、注意点。第一种转租中，下家一定要审核上家与房主签订的合同，明确上家是否有转租的权利。如果没有转租权，即便与上家签订了租赁合同，房主也有权利随时要求下家搬离。第二种转租中，下家向上家缴清了转让费后，不要沿用上家与房主签订的租赁合同，而是应该以自己的名义与房主重新签订合同。合同到期后，双方可以协商续签。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务